天风证券-保利地产-600048-12月销售数据点评：全年销售破5000亿门槛-210110

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事件：公司公告经营简况，12月公司实现签约金额398.06亿元，YOY-5.52%；实现签约面积289.9万方，YOY-4.73%。

1-12月公司累计实现签约金额5028.49亿元，YOY+8.88%；累计实现签约面积3409.21万方，YOY+9.16%。

12月销售表现量升价跌、全年销售破5000亿门槛12月公司实现签约金额398.06亿元，YOY-5.52%，环比-1.21%；实现签约面积289.9万方，YOY-4.73%，环比10.27%；对应销售均价13730.94元/平米，较上月均价下降1596元/平米。

1-12月累计实现签约金额5028.49亿元，YOY+8.88%，较上月增速下降1.44pct；累计实现签约面积3409.21万方，YOY+9.16%，较上月增速下降1.5pct；对应累计销售均价14749.72元/平米，较上月均价略降94.68元/平米。

公司12月销售整体表现量升价跌，全年销售金额、销售面积较上年同比增速分别为8.88%、9.16%，销售金额破5000亿门槛，公司销售额稳步提升。

单月新增项目以珠三角、长三角的一二线城市为主12月公司新增项目32个，金额口径比较上，城市能级分布看，一线城市：二线城市：三四线及其他城市=26%：67%：7%；城市圈分布看，环渤海：海峡西岸：中部：其他：长三角：珠三角：西部=2%：10%：4%：2%：43%：30%：9%；城市区域分布看，华北：华东：华中：东北：华南：西南=1%：53%：4%：3%：30%：9%；公司新增项目主要集中于华东、华南，城市圈上主要以长三角、珠三角为主，城市能级上聚焦一二线城市。

1-12月累计新增项目金额口径的分布上，城市能级分布看，一线城市：二线城市：三四线及其他城市=20%：69%：11%；城市圈分布看，环渤海：海峡西岸：中部：其他：长三角：珠三角：西部=20%：11%：11%：3%：21%：25%：7%；城市区域分布看，华北：华东：华中：东北：西北：华南：西南=12%：36%：11%：7%：2%：26%：6%。

单月拿地总价大幅上升，权益比例略有下降12月新增项目土地面积216.95万方（环比+22.6%），新增规划建面537.51万方（环比+17.3%），新增总地价580.92亿元（环比+74.0%），对应权益土地面积144.05万方（环比+25.8%），权益规划建面360.37万方（环比+18.2%），权益地价341.85亿元（环比+57.9%），以金额计算权益比例为58.8%，较上月权益比例降低6.0pct。

1-12月累计获取土地面积1352.45万方（YOY+18.8%），累计建面3185.66万方（YOY+18.8%），累计总地价2353.48亿元（YOY+51.4%）；对应累计权益土地面积960.49万方（YOY+18.3%），累计权益建面2209.48万方（YOY+14.3%），累计权益地价1540.58亿元（YOY+42.5%），以金额计算的权益比例为65.5%。

拿地力度持续上升，一二线城市新增项目提振补货楼面价12月公司拿地力度145.94%，较上月力度大幅上升63.08pct；权益拿地力度85.88%，较上月权益拿地力度提升32.15pct；从累计拿地力度看，1-12月累计拿地力度为46.80%，累计权益拿地力度为30.64%，较1-11月分别提升8.52pct、提升4.75pct。

从补货均价来看，12月新增项目楼面价为10807.51元/平米，较上月楼面价上升3523.35元/平米，楼面价的提升主要源于12月新获取项目基本为珠三角、长三角一二线城市。

12月楼面价/销售均价为78.7%，较上月47.5%的比重大幅提升。

1-12月新增项目楼面价为7387.72元/平米，相比于2019年末的楼面价增长约27.42%；累计楼面价/销售均价为50.09%，较1-11月比例提升5.00pct。

投资建议：2020年公司销售金额首次突破5000亿门槛，超市场预期，整体呈现量升价略缩；考虑到2020年公司拿地力度积极，拿地区域集中在华南、华东等一二线核心城市，为未来货源充足提供较好的基础，我们预计公司未来仍能实现较好的增长。

我们预计公司2020-2022年归母净利润分别为352、432、516亿，对应EPS分别为2.94、3.61、4.31元，对应PE分别为5.59X、4.56X、3.82X，维持“买入”评级。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动、政策调控超预期。