平安证券-地产行业周报：十部门发布住宅物管新政，央行落实房地产长效机制-210110

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核心摘要本周观点：本周住建部等十部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，主要内容涉及扩大物业管理覆盖范围、完善物业服务价格形成机制、鼓励探索“物业服务+生活服务”模式，或推动行业量价齐升；明确加强智慧物业管理服务能力建设，有助于通过智能化手段降本增效、为利润率提供支撑；支持兼并重组、完善招投标制度、建立企业红黑名单制度及信用管理制度，预计推动优胜劣汰市场环境形成、加速行业集中度提升。

本周央行召开2021年工作会议，要求落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。

2021年高频监测下预计房地产融资环境松紧适度、稳定为主。

板块投资方面，当前地产估值已降至近五年2%分位，主流房企估值、股息率均具吸引力，市场风格趋于均衡背景下配置价值凸显，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益政策推动的物管板块。

政策环境监测：1）2021央行工作会议：落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度；2）广州：开展房地产市场秩序专项整治行动。

市场运行监测：1）新房成交环比下降，后续以稳为主。

本周（1.3-1.9）新房成交6.3万套、二手房成交1.8万套，环比降10.4%、升13.4%；1月新房月日均成交同比升69.9%，较12月升52pct。

随着房企年终冲刺完成，1月成交较12月料下台阶，但“三稳”基调下单周走势预计相对稳定。

2）改善型需求占比回落。

11月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.9pct至77.5%。

3）推盘节奏放缓，短期力度或将收缩。

12.28-1.3重点城市新推房源14192套，环比降20.2%；去化率63.9%，环比降9.3pct。

年底销售冲刺完成后，房企推盘节奏或短暂放缓。

4）库存环比下降，中期面临上行压力。

16城取证库存10511万平，环比降1%。

中期维度下，房企加快供货抢收需求趋势明确，库存面临上行压力。

5）土地成交回落、溢价率回升，一二线占比提高。

上周百城土地供应建面1692.8万平、成交建面2731.6万平，环比升6.8%、降32.1%；成交溢价率7.9%，环比升1.9pct。

其中一、二、三线成交建面分别占比8.2%、59.4%、32.4%，环比分别升5.8pct、升5.8pct、降11.5pct。

考虑销售放缓、行业金融监管趋严，预计土地市场延续平稳走势。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债157亿元、海外发债4亿美元，较上周增加142亿元、4亿美元；境内外发行利率处于3.58%-8.35%区间，可比发行利率较前次有升有降。

2）信托：本周集合信托发行119亿元，较上周减少35.2亿元。

3）地产股：本周申万地产板块跌2.13%，跑输沪深300（+5.45%）；当前地产板块PE（TTM）8.38倍，估值处于近五年2%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、保利地产、金地集团，南向资金净流入前三房企为中国海外发展、华润置地、中海物业。

风险提示：1）交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。