中信证券-金科股份-000656-2020年经营业绩点评：稳健提质，板块首选-210112

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公司在2020年实现了五年规模快速扩张的跨越式发展目标。

在新的五年开始，公司转向稳健高质发展，开始控制杠杆率，持续深耕丰富公司开发环节的能力。

我们认为，公司安全边际高，发展潜力大，是我们当前在地产开发板块的首选，积极推荐。

全年销售2233亿元，实现销售目标。

2020年，虽有疫情影响，公司亦成功完成2200亿的销售目标，最终实现销售金额2233亿元，同比增长20%；销售面积约2240万平方米，同比增长18%。

同时销售保持了良好的回款率，全年实现销售回款2011亿元，同比增长25%，销售回款率亦提高3.44个百分点达到90%，为近4年最高点。

公司在高速规模增长后，逐渐转向追求发展质量。

2017-2019年，公司抓住历史机遇，规模上台阶。

2017年公司的拿地/销售额达73%，公司快速拼规模的阶段已经在2019年结束，2020年之后公司开始重视发展质量。

2020年，公司拿地策略稳健，拿地/销售金额比仅为39.9%。

资产负债表结构持续优化，截止2020年三季报，公司剔除预收款的资产负债率和净负债率，已经分别达到72%和112%，接近三道红线要求。

我们认为，公司有望在2020年年底达到三道红线要求。

短期业绩确定性高，长期能力提升。

由于管理层经验丰富、激励充分；公司发展策略得当，运营能力突出，公司短期销售和利润的增长确定性高，公司2020年三季度末，预收款项及合同负债合计达1634亿元，对2019年营业收入覆盖倍数达2.4倍。

公司的规模发展也带来了长期能力的提升，例如集采降低公司建安成本，分摊面扩大降低费用率，公司融资渠道拓宽等。

风险提示：公司区域布局下沉过程中，部分区域市场潜力不足的风险；市场资金面趋紧的风险；公司无法在竞争中保持盈利水平的风险。

稳健提质，板块首选。

公司在2020年实现了五年规模快速扩张的跨越式发展目标。

在新的五年开始，公司转向稳健高质发展。

我们相信，公司内生培养人才的能力，足以保证公司从聚焦增长到聚焦发展质量。

果断降低杠杆的努力，以及长期积累的开发潜力，则有助于公司从高速增长变轨高质量发展。

我们相信，尽管公司的盈利增速会下行，盈利能力也会下降，但公司发展的可持续性却更好了，资金成本则有持续下降的可能性。

结合公司当前的估值情况，考虑到公司安全边际较高，发展弹性也较大，我们维持公司2020/2021/2022年66.6/74.7/83.0亿元的盈利预测，NAV12.98元/股，维持公司2021年8倍PE的目标市值，对应目标价11.20元/股，维持“买入”的投资评级，作为地产板块首选，积极推荐。