开源证券-新城悦服务-1755.HK-港股公司首次覆盖报告：内接外拓，至臻至善，增值服务持续发力-210114

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内接外拓，规模成长，增值业务蒸蒸日上，首次覆盖给予“买入”评级新城悦服务背靠新城控股，竣工交付高峰期来临，成长性佳，规模效应明显；同时优质物管品牌持续赋能增值服务，未来增长空间可观。

此外，公司具备完善的激励机制，持续加深管理层与公司利益的一致性。

我们预计公司2020-2022年归母净利润4.16、6.26、9.32亿元，同比增长47%、51%、49%，对应EPS为0.51、0.76、1.14元，当前股价对应PE为34.7、23.0、15.5倍。

首次覆盖给予“买入”评级。

物管服务：盈利能力持续提升，多引擎助推面积增长（1）成本管控逐步改善，受益于规模效应，公司期间费用率不断下降，带动盈利能力提升，2020H1物业服务毛利率达32%，较2016年提升10.6个百分点。

（2）合管比持续高位，有效保障未来业绩成长。

截至2020H1公司合约面积超1.67亿平米，在管面积7122万平米，合约/在管居于主流物管公司首位，未来业绩释放有充分保障。

（3）多引擎助推面积增长，关联公司新城控股销售规模TOP10，同时第三方外拓逐步发力，占比稳步提升，从2016年的24%持续提升至2020H1的35%。

增值服务多元化发展，加快放量（1）开发商增值服务，收入主要由新城系项目提供，新城控股迎来竣工高峰期，未来交付项目增长迅猛，开发商增值服务增长可观。

（2）社区增值服务，新橙居等五项业务多元化发展，盈利能力优秀，2019年社区增值服务毛利率64.3%，为公司各项业务最高。

（3）智慧园区服务，2020H1实现营收2.08亿元，同比增长113%，2015-2019年年复合增长率121%，有望成为公司新利润增长点。

专业管理团队搭配完善激励机制公司拥有内部培养、经验丰富的管理团队，并且建立了完善的激励机制，先后三次授出购股权或奖励股份，实现了公司利益与管理层利益的深度绑定。

风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。