开源证券-中国海外发展-0688.HK-港股公司首次覆盖报告：重回规模成长快车道，开发与商业齐头并进-210114

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龙头标杆房企，投拓与销售再次提速，首次覆盖给予“买入”评级四十年峥嵘岁月，作为老牌龙头房企，中国海外发展背靠国资平台，战略调整后销售再次提速；公司拿地模式走向多元化，持续聚焦高线城市主流地段，规模与利润率兼顾。

公司经营稳健、严守财务纪律，盈利能力领先，融资优势明显。

未来持有商业投资力度加大，提供稳定现金流收入。

预计2020-2022年公司归母净利润447、508、575亿元，同比增速分别为7.4%、13.5%、13.4%；EPS分别为4.08、4.63、5.25元，当前股价对应PE为3.4、3.0、2.7倍。

首次覆盖给予“买入”评级。

重回高增速，多元化拿地，规模与盈利能力兼顾（1）销售、拿地力度均明显加大，2017年公司进行战略调整后，连续2年销售额增速维持25%以上，2017-2019年三年间金额口径的拿地力度均值61%，高出2014-2016年31个百分点。

（2）坚持高线城市、主流地段投资策略，公司在一线城市及港澳、二线城市土储占比分别为14.9%、55.9%。

（3）拿地方式多元化，央企背景赋予资源优势，央企背景及优秀的城市运营能力利于公司开展多元化拿地，具备获取大规模项目和城市更新项目的优势。

商业地产持续发力，构筑城市运营核心能力2019年商业物业总收入41.6亿元，同比增长22%。

作为“明天的业务”，公司持续每年投入8%的资源预算，进一步加快商业物业发展，持续增加经营收入，预计2020、2023年分别实现商业物业收入50、100亿港币。

严守财务纪律，盈利能力优异，融资成本低（1）毛利率、净利率、归母净利润均处于绝对领先水平，2019年实现归母净利润416亿元；毛利率、净利率高达34%、26%。

（2）财务稳健，2020年上半年平均融资成本仅4.01%，处于行业最低水平；净负债率33%，剔除预收后的资产负债率53.8%，现金短债比3.3倍，均满足三条红线监管要求。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。