华安证券-房地产行业周报：租售并举构长效机制，政策多维调整或加速出清-210117

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市场表现：上证指数本周下跌0.10%，收报于3566.38点；创业板指本周下跌1.93%，收报于3089.94点；沪深300本周下跌0.68%，收报于5458.08点。

房地产板块本周上涨1.29%，在28个行业内位列第5位。

新房成交：成交面积同比3.7%，环比-4.6%本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约549万方，同比3.7%，环比-4.6%。

其中，一线（4城）一手房合计成交面积85万方，同比13.9%、环比4.7%；二线（13城）一手房合计成交面积260万方，同比-9.3%、环比-18.0%；三线（26城）一手房合计成交面积203万方，同比21.3%、环比15.2%。

二手房成交：成交面积同比-18.0%，环比34.5%本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约164万方，同比-18.0%，环比34.5%。

其中，一线（2城）二手房合计成交面积42万方，同比-24.9%、环比38.1%；二线（8城）二手房合计成交面积95万方，同比68.5%、环比30.7%；三线（7城）二手房合计成交面积27万方，同比-20.6%、环比43.4%。

新房库存：库存面积环比-0.73%，去化周期8.7月本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9441万方，环比-0.73%，整体去化周期（按面积）约8.7月。

其中，一线（4城）新房库存合计3123万方，环比-1.58%，去化周期7.4月；二线（7城）新房库存3517万方，环比-0.74%，去化周期9.3月；三线（7城市）新房库存2800万方，环比0.27%，去化周期9.9月。

土地市场：百城土地成交面积938万方，成交土地总价251亿元，土地溢价率15.29%上周（01.04-01.10），百城土地供应数量为115宗，对应土地供应建面约982万方；百城土地成交数量为118宗，对应土地成交建面约938万方，成交土地总价约251亿元，百城土地溢价率为15.29%。

其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为313万方、191万方和433万方，同比分别为44%、-75%和-73%，对应土地溢价率分别为0.59%、32.10%和28.03%。

投资建议：2018年预期中的“底部”似乎并未出现，取代“一刀切”式的“因城施策”登上“舞台”，转向“松紧结合+高频微调”。

“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”的发布，将调控带至“主体层面”，享受板块红利的阶段渐行渐远，竞争格局逐步清晰的帷幕已经拉开。

共享“蛋糕”步入尾声的同时，“双分”局面印证强者恒强的时代已经来临。

建议从开发链条择优关注：1、土储量丰且质美；2、管理红利和项目运营能力强；3、成本管控及渠道拓宽，负债水平合理、结构清晰将迎来突破；4、多元业务价值有望获重估的契机。

物管行业除受益于商品房增量的释放，同样享受丰厚存量资源的潜在红利。

业务已发展至“基础服务稳固筑底、增值服务锦上添花”的阶段。

资源向头部倾斜，集中度提升是大势所趋。

“品牌、科技、人才”等因素或成未来竞争的重要力量。

估值方面，物管与开发的不同点似乎体现在行业扩容与公司分化同步进行。

建议从在管规模、合约在管比、在管构成（按业态、来源）、盈利能力（基础、增值）等多维指标评估企业价值。

建议关注：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、中南建设、阳光城、宝龙商业等。

风险提示：房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。