国信证券（香港）-建业新生活-9983.HK-被低估的中部物管龙头-210113

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公司近期公告,截至2020年12月31日，在管建筑面积与合约建筑面积已分别达到约1.00亿平方米及1.86亿平方米，较2019年末的在管建筑面积与合约建筑面积约0.57亿平方米及1.15亿平方米分别增长75.5%及62.2%。

第三方物业开发商的在管建筑面积占公司的在管总建筑面积约43.0%，较截至2019年末增加11.9个百分点。

2020年合约建筑面积增长超预期，2021年规模增长将主要依靠第三方收并购得益于公司在中部地区的品牌优势及优秀的市场拓展能力，公司2020年在管面积与合约面积分别达到1.00亿平方米及1.86亿平方米，同比增长75.5%、62.2%，合约面积的增长小幅超出我们此前的预期。

我们预计2021年公司的在管、合约面积将分别达到1.7亿平方米、2.3亿平方米。

预计2021年新增面积中，来自建业关联公司的面积约为1400万平方米，来自第三方收并购的面积约为4000万―5000万平方米，来自第三方收并购的新增面积占比将达75%左右。

预计2020年建业+平台收入将实现约100%的同比增长2020年，得益于得益于疫情期间“线上化”服务需求的高速增长，我们预计建业+用户数2020年末将超过360万，GMV将达到8亿元左右，建业+平台2020年收入和总交易额将会实现约100%的增长。

预计2021年建业+用户数将超过500万，未来三年建业+的服务群体每年将以百万级的人数增长，建业+平台将成为公司收入增长的主要动力之一。

在管项目密度大，协同效应强过往数年公司深耕河南市场，目前超过95%的在管项目均分布在河南省内的18个地市，平均每个地市有20个左右项目，高密度的项目覆盖带来的协同效应有助于公司降低运营成本，打造共享服务中心，链接更多生活服务资源、不断提高客户满意度。

投资建议公司未来2―3年的业绩增长确定，当前股价对应2021年PE约12X，价值低估较为明显。

我们维持此前2020―2022年的收入及归母净利润预测，预计公司2020―2022年收入分别为26.44亿，39.93亿、55.90亿元，归母净利润分别为3.89亿、5.89亿、8.29亿元，对应EPS分别为0.31元、0.47元、0.66元。

我们维持公司12港元的目标价，对应2021年PE21X，维持“买入”的投资评级。

风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；成本大幅上升；收并购进展低于预期；增值服务收入低于预期。