国信证券（香港）-房地产行业双周报：商品房销售继续平稳运行，岁末年初，物管行业再次迎来配置良机-210106

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行情回顾本期(2020/12/14-2020/12/31)恒生指数上涨2.76%，同期恒生地产类指数下跌1.09%，物业管理行业指数上涨5.03%，恒生地产类指数跑输恒生指数3.85个百分点，物业管理行业跑赢恒生指数2.27个百分点，恒生地房建筑业PE（TTM）为8.9X，物业管理行业PE(TTM)34.1X。

商品房销售面积同比分别增长10.20%、12.63%,稳步增长从月度数据来看，1―11月全国商品房销售面积为15.08亿平方米，同比上升1.3%；1―11月商品房成交金额为14.90万亿元，同比上升7.17%，增速较上月提升1.34个百分点。

11月百城住宅月平均价格为15755元/平方米，同比上升4.3%，涨幅较上月扩大0.78个百分点。

本期30大中城市第一周商品房成交面积为513.54万平方米，环比上升17.36%，同比上10.20%；第二周商品房成交面积为391.28万平方米，环比下跌23.81%，同比上升12.63%。

其中，一线城市同比增速分别为32.69%、115.86%，二线城市同比增速分别为4.96%、-11.37%，三线城市同比增速为2.29%、-3.13%。

土地供给下降，土地成交溢价率下行本期百城土地供应规划建筑面积第一周为737.48万平方米，环比下降35.13%，同比下降39.96%；第二周为574.52万平方米，环比下降22.10%，同比下降31.97%。

其中，一线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为92.65%、265.42%；二线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-44.51%、-22.38%；三线城市本期供应规划建筑面积同比增速分别为-56.90%、-55.60%。

土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为1292.99、1641.59万平方米，环比增速为3.40%、26.96%。

供销比分别0.57、0.35，土地成交溢价率分别为11.33%、7.37%，土地市场溢价率下行。

投资建议本期商品房销售稳步增长，土地市场土地供给下降，土地成交溢价率下行。

政策面上，央行、银保监会对五档银行房地产贷款及个人住房贷款占比进行限制，建立中资银行房地产贷款集中度管理制度。

我们认为该政策仍然是2020年8月以来“三条红线”地产降杠杆政策的延续，政策设立了2―4年的过渡期，短期压力并不大。

我们认为，未来房地产调控政策大方向仍将延续“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，推动房地产市场平稳健康发展。

鉴于房地产板块估值仍处低位，维持“增持”的行业评级，建议关注新世界发展（0017.HK）、佳兆业集团（1638.HK）等公司。

对于物业管理子行业，我们在近期《物业管理行业：年末估值切换，配置时点再现》报告中认为，岁末年初，行业估值切换，对于储备面积充足，未来业绩增长确定性高，管理高效、品牌美誉度高的龙头公司，迎来再次配置的良机。

维持物业管理子行业“买入”的投资评级，建议关注长期前景向好的碧桂园服务（6098.HK）、永升生活服务（1995.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等物业管理子行业个股。

风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。