华安证券-房地产行业点评：销量再创新高，强回款缓冲融资调整-210118

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事件1月18日，国家统计局发布2020年房地产开发投资和销售数据。

销售额单月同比+18.9%，全年累计销量再创历史新高12月，商品房销售金额同比+18.9%（11月+18.6%，变动+0.3pct）；销售面积单月同比+11.5%（11月+12.0%，变动-0.6pct）。

1-12月，销售金额累计同比达+8.7%（1-11月7.2%，变动+1.5pct）；销售面积累计同比+2.6%（1-11月1.3%，变动+1.3pct），销售端创历史新高，着实亮眼。

价格方面，12月单月销售均价约9759元/平（环比上月1.1%）。

分区域来看，东部市场热度依然较高，12月销量同比约+20%（11月+16%），均价同比+4.4%；中、西部单月销量同比分别为+6%、+7%（前值分别为+11%、+9%）；东北区域单月同比+12%。

土储获取积极，单月开工提升，竣工全年降幅收窄1-12月，新开工面积累计同比-1.2%，12月单月同比+6.3%（11月+4.1%，变动+2.2pct）。

1-12月竣工面积同比-4.9%（1-11月-7.3%，降幅收窄2.4pct）。

1-12月土地购置面积累计同比-1.1%，单月同比+20.5%（11月-15.6%）；对应土地价款的表现为1-12月累计同比+17.4%，12月同比+22.9%（11月+22.8%）。

百城住宅用地12月溢价率约9.9%，较前值回落6.4pct。

强化回款缓冲融资结构调整，开发投资韧性依旧1-12月，房地产开发投资累计同比+7.0%，单月同比+9.3%（11月+10.9%）。

受土地购置费分期付款方式的影响，投资仍具支撑。

1-12月，房地产开发资金来源累计同比+8.1%，12月同比+21.8%（11月+17.2%）。

其中，12月销售回款（定金及个人按揭）单月同比+24.5%（11月+15.7%），强化回款或对融资结构收紧形成缓冲，主体调整带来的影响未完全体现。

投资建议2020年，地产行业在“一波三折”中交出了相对年初预期较为满意的“答卷”。

全年按季度可归总为“疫情冲击下挫期+复产复工调整期+销售回补释放期+行业内生支撑期”。

步入四季度后基本面持续向好，印证在整条开发链条上，外部催化向内生支撑正在潜移默化的改变。

从统计局数据看，全年销售创历史新高，实属不易。

调控政策来到“主体层面的三条红线”叠加“房地产贷款集中度管理”影响，对于融资端的影响在2021年或持续发酵，行业竞争格局或迎提速分化。

建议关注：（1）规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）优质物管标的等。

风险提示调控政策趋严，销售不及预期，资金面大幅收紧等。