山证国际-房地产行业内房板块年度跟踪报告：“三道红线”新规下，“降杠杆”将成为房企2021年大趋势-210121

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下半年销售表现超预期：2020年，全国整体商品房销售在上半年走出了“深V”形曲线，在新冠疫情的扰动下，1-2月及3月全国商品房销售总额分别同比大跌35.9%及14.6%。

随疫情受控后，复工复产加速销售修复，叠加居民早前被压抑的住房需求陆续释放，4月销售额同比跌幅显著收窄至5%，而5月销售开始录得同比正增长，在8月增幅更达到约27.1%，9-12月增幅则有所放缓，分别约为16%、23.9%、18.6%和18.9%。

此外，中小型房企在2020上半年整体销售表现受疫情影响相对大型房企较大，TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100组别房企之权益销售总额分别同比下跌3.7%、5.1%和11.1%，而TOP10组别房企仅同比下跌1.1%。

因此，中小型房企在下半年相较大型房企更积极推盘，加大去化力度，狠抓回款以应付“三道红线”新规落地，导致部分中小型房企下半年权益销售增长势头较大型房企更为明显。

下半年土地市场形成“由热转温”趋势：2020上半年，核心城市在疫情受控后持续放出重点地段优质地块，土地市场成交整体表现活跃。

全国房地产业土地成交价款在3月开始录得同比正增长。

4月录得约722亿元，同比上升约82.3%，增幅在各月份中最为显著。

5月，土地市场开始呈现回落趋势，8月“三道红线”新规出台，叠加受部分热点城市调控升级所影响，导致下半年土地市场形成“由热转温”趋势。

百强房企新增土地货值总额在2020上半年同比下跌4.9%，下半年则上升31.7%。

其中，8月和9月同比增长显著，分别约达60.4%及113.3%。

8月“三道红线”新规出台，部分“绿档”的房企拿地节奏基本仍未受太大影响，于此同时，部分“踩线”房企第四季度拿地节奏则有所放缓，导致10-12月新增土地货值同比升幅分别收窄至7.7%、17.7%和6.9%。

“三道红线”新规下，“降杠杆”将成为房企2021年大趋势：展望2021年，中央政府将坚持“房住不炒”的定位，对楼市调控政策仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为主。

2020年7月以来，中央已对部分楼市过热的城市加大调控力度，预期地方政府在2021年将继续落实好“因城施策”调控机制，增加调控的灵活性，防止房价大起大落。

此外，货币政策将与保证经济平稳运行的实际需要匹配，不会出现急转弯，但对房地产金融监管依然从严。

2020年8月，住建部、央行召开重点房企座谈会，对房企有息负债规模设置了“三道红线”监管新规，叠加银行业近期新增涉房贷款的“两道红线”，预期“降杠杆”将成为房企2021年大趋势。

销售方面，房企2021年整体销售的增长态势将在改善型需求持续释放带动下得以延续，但销售增速将较2020年下半年有所放缓；城市间销售表现将持续分化，住房需求具备经济长期发展支撑的一线以及二、三线大都市圈核心城市在人口净流入等因素推动下销售表现将维持较强韧性。

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