平安证券-金科服务-9666.HK-品质外拓势能充足，科技赋能高效运营-210126

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平安观点：全国前十、西南第一的科技型龙头物管。

公司成立于重庆，2016年以来稳居全国物管十强、西南第一，营收及归母净利润均处上市物管前十。

至2020年中，公司在管面积1.3亿平米、合约面积2.6亿平米，合约/在管面积覆盖比处行业上游水平，在管业态仍以住宅（83.8%）为主，但非居业态在管面积已连年保持三位数增速。

公司市场化拓展实力强劲，第三方在管面积占比至2020年中达48.5%且逐年扩大，同时重视科技投入，智慧科技服务营收占比逐年提高，带动管理费用率连年下降及毛利率逐步抬升。

背靠优质房企金科股份，业绩高增确定。

关联房企金科股份2017-2020年销售面积复合增速达36%，销售面积位居行业给前十，土储去化周期达3.3年，为公司在管规模扩张提供稳定支撑。

截至2020年中，金科股份仍有25%可售面积位于重庆，但非西南地区新增土储建面占比逐步扩大，公司有望伴随金科股份扩张，在强化区域深耕同时实现物管覆盖范围全国化布局。

同时金科股份发布新五年规划，重点打造智慧生活服务商，未来有望持续与公司生态实现协同赋能。

优质外拓步伐稳健，内生增长动力充足。

在收并购优质标的越加稀缺、估值愈高的趋势下，公司凭借质价相符的品质，2020H1非收并购外拓项目（内部增长）占所有外拓项目收益比达98.8%。

同时相比收并购项目，内部增长的外拓项目纳入体系后无须前期整合支出，更利于外拓项目毛利率的提升。

未来随着物管招投标制度和物企信用管理制度建立，公司有望持续发挥自身品牌优势，把握招投标等外拓机遇。

科技赋能与股权激励并行，管理效能持续提升。

公司单盘管理面积及人均在管面积均居行业前列，便于实现集约化管理以降本增效。

公司多次实施员工持股计划，持续绑定核心管理层利益，人均创收及人均净利润同业靠前。

公司亦重视科技赋能，研发支出自2018年起大幅抬升，2020H1雇员福利开支占比和管理费用率较2018年累计下降14.9、5.6个百分点。

盈利预测与投资建议：公司充分把握优质关联方和外拓优势，实现规模稳健增长。

展望未来，关联房企土储充裕，物管布局强化区域深耕与实现全国化扩张，公司中长期业绩增长有支撑，且公司重视科技赋能与人才激励，管理效能亦有望持续提升。

预计公司2020-2022年EPS分别为0.96元、1.55元、2.33元，当前股价对应PE分别为66.3倍、41.0倍、27.3倍，首次覆盖给予“推荐”评级。

风险提示：公司外拓进展不及预期；外拓项目纳入公司管理体系后，前期需投入较多管理成本，毛利率存在下滑风险；人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力或存在边际下降风险。