首创证券-环保行业简评报告：基础设施公募REITs加速推进，市场化是决定力量-210125

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核心观点国家发改委发布《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》。

作为重要的投融资创新方式，基础设施REITs被寄予较大期望。

与PPP、专项债等投融资方式相比，基础设施REITs具有较鲜明的特点。

对于发起方，REITs可以丰富资本市场融资工具，提升公司资产周转速度，优化公司资本结构，降低资产负债率，强化公司轻资产运营能力，存在存量运营资产价值重估的机会。

对于投资者，REITs是一种投资工具，具有投资回报收益。

目前试点阶段的REITs项目数量不多，主要原因是各部门对REITs底层资产质量的要求严格，各环节流程还在摸索中，一些要素尚待明确（如股权转让、土地转让、分红、税收、特许经营权性质等），意向投资者也在研究和探讨。

我们预计，REITs短期内仍将以试点为主，大范围推广尚需时日。

远期看，REITs项目的个体差异性较大，标的资产的质量（底层资产）和收益率（投资回报率）将决定REITs的实际市场规模。

REITs项目的预期收益率和投资者的接受度，是决定基础设施公募REITs市场规模的重要力量。

REITs是一种市场化程度更高的投资工具，兼具“股、债”的投资特征。

如果投资者对REITs投资价值的认可度高，参与踊跃，必将推动REITs发行规模的提升。

反之，投资者接受度低，参与者寥寥，则发行规模受限。

因此，虽然国内基础设施公募REITs的理论市场空间很大，但是市场化的预期投资回报率将决定实际的市场规模。

基础设施公募REITs的投资价值体现在：（1）预期分红回报率。

这取决于底层资产盈利能力、盈利质量（创造现金流）、盈利预期（成长性）、分红策略等因素。

（2）标的资产的估值定价。

是否存在估值错配及重估的机会，是否有成长性。

（3）REITs的交易方式。

是否存在流动性溢价或折价。

基础设施公募REITs正在加速推进中，市场化是决定性力量。

在试点阶段，我们需要重点评估具体项目的投资价值。