开源证券-宏观经济专题：城市住房问题，值得提到更高位置-210126

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大城市通过政策组合，控制居住成本、吸引人才，对加快转型发展意义重大2020年，部分热点城市房地产市场快速“升温”，尤其以改善型刚需、“学区房”概念等，量价涨幅最为明显。

2020年2季度以来，热点城市的房地产销售和价格快速“升温”。

其中，2020年4季度，一线城市商品房销售面积同比增幅达54%；改善型刚需增长较大，三房及以上户型占比66%、较2019年提升5个百分点。

“学区房”概念量价涨幅也很明显，有的热门小区全年价格涨幅超60%。

横向比较来看，我国热点城市的房价收入比，已明显高于其他主要国际大都市。

衡量城市房价水平的一个重要指标是房价收入比，即家庭住房的总价格除以家庭年收入，反映城市房价的相对高低。

根据Numbeo数据，2020年年中，我国样本城市房价收入比为28.4倍，是全球主要经济体中最高的。

其中，深圳、北京、上海等热点城市，房价收入比均已经超过35倍，大幅高于其他主要国际大都市。

过高的居住成本，已对部分热点城市发展产生一定负面影响，比如高校毕业生趋势性流失、人口出生率持续回落等。

2017年起，上海重点高校毕业生留沪比例连续回落，例如复旦、上交毕业生留沪比例，2019年较2016年分别下降3.3和5.8个百分点；清华、北大毕业生留京比例，2019年较2013年降幅达8.5和15个百分点。

此外，人口出生率持续回落，也侧面反映居住成本对城市发展的影响。

从流向来看，近年来的人口流动，趋于向居住成本更低、产业快速发展、户籍政策相对宽松的地区集中。

从代表性高校毕业生的去向来看，从热点城市流出的毕业生，主要流向了中西部地区核心城市，以及东部二三线城市等。

这些地区的居住成本（房价或租金）较热点城市更低，高技术产业快速发展，带来了更多高质量的工作机会。

一些城市还会推出补贴、落户等优惠政策，加大对人才的吸引。

中央政策已将城市住房问题，提到很高的政策高度；就部分城市而言，如何通过政策组合控制居住成本，对加快转型发展意义重大。

中央经济工作会议指出，“住房问题关系民生福祉”，并首次提出要“解决好大城市住房突出问题”。

近期北京、上海等地，相继出台扩大土地供应、增加住房供给的举措。

对城市而言，通过更全面的政策组合，控制生活成本、吸引人才，有利于经济转型与可持续发展。

风险提示：房地产政策出现重大调整。