华西证券-新城悦服务-1755.HK-悦物览新赋，潜心筑万城-210126

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物管规模高速成长，收并购助力发展2020H1，公司实现物业管理服务收入5.3亿元，同比+33.3%，合约面积和在管面积分别达1.67亿平方米和0.71亿平方米，同比分别增长25.8%和60.2%。

公司合同面积/在管面积覆盖倍数达2.35，处于可比物管公司领先水平，保障了未来管理规模的高速成长。

此外，2020年5月公司成功收购了成都诚悦时代，带来约522万平方米的新增在管面积，同时提高了公司商写领域的管理能力。

增值服务全面发力，显著提升盈利能力2020年上半年，公司增值服务实现营收6.9亿元，同比+50.8%，其中开发商增值、社区增值、智慧园区服务的收入分别同比+8.8%、+94.7%和+133.0%。

此外，新橙居、新橙社、悦食尚的优异表现也使得社区增值服务收入占比超15%。

增值服务业务的快速发展，在扩大公司收入来源的同时提升整体盈利水平。

业绩持续高增，财务状况稳定2020H1，公司实现营业收入12.2亿元，同比+42.7%，归母净利润1.9亿元，同比+61.1%，近五年CAGR达53.4%，保持高速发展。

同时公司在手货币资金达12.7亿元，同比+38.4%，充足的现金为公司外延式扩张留下充足空间。

2019年公司经营性净现金流与净利润的比值高达1.93，远高于行业平均值1.54，现金流状况良好。

盈利预测与投资建议新城悦服务依托母公司，业绩成长确定性性强，第三方外拓实力强劲，增值业务高速发展。

考虑到公司第三方扩张加速，积极收并购助力规模扩大，增值服务推进打开利润空间，我们上调公司盈利预测，预计20-22年营收由29.1/44.1/64.2亿元上调为30.3/45.4/68.4亿元，预计公司20-22年EPS由0.49/0.77/1.15元上调为0.51/0.80/1.26元，对应PE为40.5/25.9/16.3倍（1港币=0.8361元），目标价由30.1港元/股上调至33.5港元/股，维持公司“买入”评级。

风险提示竞争加剧拓展不及预期，人力成本上升拖累利润率。