中泰证券-融创中国-1918.HK-配股优化资本结构，物管业务并购扩张-211115

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投资要点事件：11月14日，融创中国控股有限公司发布公告，将配售现有股份及认购新股，并配售现有融创服务股份，合计总额约74.16亿港元。

配售优化资本结构，控股股东出资彰显信心11月13日，融创中国与卖方（融创国际投资控股有限公司)、MorganStanley（配售代理及联席账簿管理人）及Citigroup（联席账簿管理人）订立配售及认购协议。

融创中国拟以每股15.18港元配售3.35亿股公司股份，募资约50.85亿港元。

配售股份约占公司现有已发行股本的7.19%，占认购后已发行股本的6.70%。

此外，融创服务投资与配售代理签订协议，以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份，配售股份约占融创服务现有已发行股本5.10%，配售所得总额约23.31亿港元。

此次配售将进一步扩大公司的股东基础，使公司资本结构得到优化。

为支持公司稳健经营发展，公司控股股东、董事会主席孙宏斌先生同时以无息借款的形式，将自有资金4.5亿美元提供给公司使用，体现了其对公司长远发展的坚定信心。

抓住行业整合机遇，融创服务收购第一服务11月1日，融创服务公告拟以每股2.15元的价格要约收购第一服务32.22%的股权，交易对价约为6.9亿元。

管理权移交后12年内当代置业开发或运营项目的物业管理、增值服务、绿色人居等业务仍交由第一服务。

当前中小开发商在融资端和销售端仍承压，不少房企为实现现金回流转让其物业管理业务版块，行业迎来整合的窗口期。

收购第一服务叠加此次配售股份，有利于公司把握行业机遇，借势扩大业务范围、提高市场份额，进一步巩固龙头物管地位。

高质量区域布局，销售业绩相对领先截至2021年10月，融创中国累计实现销售5128.0亿元（YOY+14%），实现销售面积3567.0万㎡，销售均价14380元/m2（YOY+3.1%）。

10月当月实现销售509.8亿元（YOY-27.6%），降幅较9月有所放缓；实现合同销售面积362.3万㎡，销售均价14070元/㎡（YOY+1.8%）。

由于公司土储质量较高且布局全国化，资产质量上存在竞争优势，在行业景气度下行的情况下，公司销售业绩保持相对领先，2021年前十月销售位列克尔瑞排行榜第3位。

负债结构持续优化，融资成本降低负债结构方面持续优化，截至2021年上半年，公司净负债率86.6%（YoY-62.4pct），现金短债比1.11（YoY+0.5），剔除预收款后资产负债率为76%（YoY-6pct）。

此外，公司融资成本不断下降，2021年上半年包含资本化利息的总财务费用为131亿（YoY-14%）。

此次配股增厚股本叠加下半年结算项目增加，公司负债结构有望进一步优化。

投资建议：通过此次配售，公司股本增厚，负债结构得到优化，为未来持续稳健经营提供了支撑。

此外，公司控股股东孙宏斌先生出资体现了其对公司的长远信心。

由于出售贝壳美国存托股票(ADS)，公司2021年录得利润减少27.2亿元，叠加地价上涨带来的成本增加，我们预计，公司2021年至2023年，实现营业收入2890亿、3407亿、3929亿（前值为2815亿、3299亿、3808亿），同比增长24%、18%及15%；实现归属母公司净利润305亿、341亿及388亿（前值为413亿、478亿及526亿），同比增长-15%、12%及14%。

当前股价对应PE分别为2.15、1.92、1.69，处于历史底部，维持“买入”评级。

风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。