光大证券-房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年1月）：多部委发文支持物管发展，多公司2020年业绩盈喜-210208

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市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+11.7%样本：2021年1月起：考虑到市场标的供给的增加，我们根据公司基本面和市场表现调入15个新标的，指数样本股从原先的15个扩充至30个。

指数：2021年1月：光大地产AH核心物业指数上涨11.71%，跑赢沪深300指数9.01pc，跑赢恒生指数7.85pc，跑赢恒生港股通指数6.38pc。

个股：2021年1月涨幅（%）：30个样本股平均涨跌幅为+7.4%。

其中，涨幅居前的为恒大物业（+92.2%）、永升生活服务（+31.3%）、合景悠活（+29.7%）、融创服务（+27%）、碧桂园物业（+20.8%）。

港股通：2021年1月持股比例变化(pc)：保利物业（+3.26pc）、中海物业（+2.40pc）、永升生活服务（+1.75pc）、建业新生活（+0.77pc）、绿城服务（+0.73pc）。

行业动态跟踪：多部委发文支持物业服务企业发展中央：住建部、发改委、银保监会等十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确鼓励有条件的物业服务企业向养老、健康等领域延伸。

《人民日报》提出要聚焦加强改进住宅物业管理工作、打通服务社区居民“最后一公里”、引入物业管理探索老旧小区长效管理机制等。

地方：四川发布指导意见提出推进物业服务业转型升级、提升服务能力助推社区基层治理。

上海印发《社区新型基础设施建设行动计划》，探索将5G、人工智能、物联网、大数据等新技术全面融入社区生活。

企业动态跟踪：多家上市公司发布2020年业绩盈喜企业经营动态：城市服务方面，碧桂园服务中标韶赣高速公路停车区物业服务项目、天津市第四中心医院物业管理项目。

永升生活服务中标多条高速服务区保安、保洁及收费站入口治超保安服务；项目拓展方面，保利物业中标宁波市海曙区姚丰地段HS14-01-3g住宅项目、合肥市委党校（合肥行政学院）物业管理服务采购项目。

绿城物业中标杭州市市民中心行政区物业管理服务采购项目；合资合作方面，永升生活服务收购彰泰服务65%股份。

资本市场动态：1月13日，新希望服务成为新年首家递交招股书的物管企业。

随后，荣万家、宋都服务、世纪金源服务陆续在港交所挂牌上市。

年度业绩预告：物管企业陆续发布2020年度正面盈利预告，多家企业业绩亮眼。

其中，恒大物业年度净利润同比增长180%左右；时代邻里年度净利润同比增长不低于140%；融创服务年度股东应占溢利同比增长超过120%。

投资建议：关注四大主线建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，恒大物业、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，建议关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，建议关注中海物业、保利物业，招商积余、华润万象生活。

风险分析：项目拓展进度低于预期；部分企业对于关联房企过于依赖。