中信证券-债市启明系列：保障性租赁住房的空间和影响有多大？-211217

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保障性租赁住房建设和占比的提升是“十四五”的重要目标，料将呈加速发展趋势。

根据我们的不完全统计，现已公布的十四五期间新增保障性租赁住房计划筹建数超过660万套。

我们估计十四五期间全国新增保障性租赁住房将在800-900万套之间，对应的新增建筑面积或在4-4.5亿平方米左右，对应的开发投资将在1.7-1.9万亿左右，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。

短期看预计十四五期间保障性租赁住房建设的影响力不及棚改，但长期趋势或将持续向上。

▍十四五规划对保障性租赁住房的重视程度显著提升。

国家层面的十四五规划中明确指出我国未来要“有效增加保障性住房供给”。

相比之下，十三五的重点更多的是房地产去库存和棚改货币化。

《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布后，发改委、住建部多次发文，鼓励支持房地产及建筑企业共同推动保障性安居建设。

银保监会、央行也多次表态，要加大对长租房市场的金融支持，共同推进REITs试点，为发展保障性租赁住房提供财政和金融支持。

▍为何大力发展保障性租赁住房？保障性租赁住房能够在一定程度上替代居民对商品房的需求，防止房价上升，符合“房住不炒”的大方向。

各城市相应的规划及国家统计局数据显示，常住人口增长压力较大的城市在十四五期间增加保障性租赁住房供给的积极性更高。

除此之外，保障性租赁住房更加契合商业化的运作模式，财政能够起到支持作用，且负担相对有限。

短期还能起到稳定房地产投资，支撑实体经济需求的作用。

▍经估算，十四五期间全国新增保障性租赁住房大致为800-900万套，新增建筑面积或在4-4.5亿平方米左右。

据我们的不完全统计，十四五期间计划筹建的新增保障性租赁住房数量已经超过660万套。

保障性租赁住房以“解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题”为主要目的，已公布计划的省份，十四五期间筹建的新增保障性租赁房数量与十三五期间的常住人口变化存在一定关联。

据此估计，全国十四五期间新增保障性租赁住房约将在800-900万套之间。

保障性租赁住房以70平方米以下的小户型为主，但各地保障性租赁住房套均面积的分化较大，若按照每套50平方米来大致估算，对应十四五期间的新增建筑面积或在4-4.5亿平方米左右。

▍预计十四五期间保障性租赁住房将为地产开发投资带来1.7-1.9万亿的增量。

保障性租赁住房建设多依靠自有、闲置土地建设，在变更土地属性时也无需缴纳土地出让收入，因此投资得估算主要考虑房屋造价。

若十四五期间房屋建造的平均成本假设为4300元/平方米，以此推算十四五期间由保障性租赁住房建设带来的房地产投资增量在1.7-1.9万亿左右。

▍预计落在2022年的新增投资额将超过4000亿，拉动地产投资上行3个百分点左右。

参考目前一些重点城市已披露的2022年保障性租赁住房建设计划，多数城市都希望适当打一些提前量，例如上海市计划在2022年筹建的保障性租赁住房套数占十四五总计划的比例为36%。

结合部分重点城市的情况，大致估计2022年全国计划筹建的保障性租赁住房将占到十四五总计划的25%左右，能够为明年的房地产开发投资带来4100-4600亿元增量，拉动增速上行2.8-3.1个百分点。

▍短期看预计保障性租赁住房影响力不及棚改，但长期趋势或将持续向上。

从目前的状况来看，保障性租赁住房现有的计划规模较棚改仍有一定差距。

但是，坚持租购并举，解决长期以来困扰我国的房地产问题是较为确定的方向。

保障性租赁住房建设对经济的拉动作用并不局限于房地产本身。

一方面，保障房能够与配套基础设施的建设紧密联系在一起。

另一方面，也能够使大城市吸纳更多的青年人口和新市民，预计对消费和服务业的长期提振是潜移默化的。