中信证券-世茂股份-600823-2020年经营动态点评：完成经营转折，期待战略落地-210210

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公司在2020年完成管理层换届，制定全新战略规划。

我们重视公司重估资源价值及轻资产广阔空间，期待公司战略规划的逐步落地。

▍地产开发增长稳健，经营符合预期。

2020年，公司房地产开工面积约289万平方米，同比增长13%；竣工面积约99万平方米，同比增长2%；销售签约面积约108万平方米，同比减少12%；销售签约金额约272亿元，同比增长11%，完成年度目标的101%。

公司的地产开发板块聚焦于高线城市，依托于突出的土地储备成本优势和地理优势，抗风险能力强且盈利能力突出。

▍商业管理受到一次性冲击。

公司作为世茂集团旗下聚焦商业地产开发和运营的平台，购物中心、写字楼和酒店业务的确受到一次性冲击。

2020年12月末，公司出租房地产的建筑面积约170万平方米，可供租赁面积约96万平方米，已出租面积约78万平方米，综合出租率约为82%。

2020年1-12月取得租赁收入约9.6亿元（含物业管理费收入约2.9亿元），租金收入较去年同期-8.59%。

公司20年受到冲击不改投资物业经营优势，亦不影响对公司判断。

▍2020年完成经营转折，期待战略规划落地。

公司在2020年完成管理层环节，由经验丰富、深谙商业地产运营之道的吴凌华先生担任总裁。

随后公司也制定了“千亿600823”的五年发展战略，公司计划至2024年销售签约达到1000亿元。

公司希望在五年以后，在国内商业地产领域有能力跻身行业前十，轻资产商管平台能运营管理超过100个项目。

公司的经营目标和发展战略进一步得到明确，配合公司管理层经验和集团资源支持，公司战略落地可期。

2019年以来，集团也不断在二级市场增持公司股份，累计达到5%，凸显了集团对于公司的信心。

▍在手资源价值十分雄厚，经营管理平台极具成长潜力。

公司的开发项目资源储备达1900万平米，合约未结转计容建筑面积约为1500万平米，我们测算公司权益未结算货值超过1500亿元。

公司持有物业以公允价值计量，账面价值接近500亿元，今年上半年在受到疫情明显冲击的情况下，租金收入超过3亿元。

我们测算，公司的重估净资产价值超过400亿元。

公司商业管理服务平台也已经具备相当规模，已成功打造“世茂宽厚里”、“世茂52+”等标杆项目，对外输出潜力雄厚。

▍风险提示：商业地产业务受疫情持续影响的风险。

写字楼市场可能存在空置率不断上升的风险。

▍中流击水，奋楫者进。

公司在2020年完成管理层换届，制定全新战略规划。

我们重视公司重估资源价值及轻资产广阔空间，期待公司战略规划的逐步落地。

结合最新的公司结算节奏，我们下调公司2020/2021/2022年0.53/0.72/0.91元/股的盈利预测（原为0.61/0.87/1.08），给予公司2021年10倍PE，即7.35元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。