安信国际-中国奥园-3883.HK-2021年重点放在减债上-210217

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奥园2020全年销售额同比增长11.8%，至1320亿元，顺利完成年度目标。

在去年低基数效应下，公司一月销售额为101亿元，同比上升99.8%。

在房地产融资新规下，公司把重点放在去杠杆上，截至2020年6月，扣除来自客户的合约负债后，负债对资产的比率约80.9%，高于规定的70%。

然而现金短债比及净杠杆比率均在规定指标以内，流动性及融资风险有限。

去年卫生事件影响到工程进度，部分项目的交付有所推迟。

下半年房企融资新规加上银行房贷增长被限，一定程度上影响投资及销售的节奏，在「房住不炒」的前题下，限价、限贷等调控政策将持续一段时间。

我们综合以上考虑，调整2020-22年净利预测-26.3%/-26.2%/-26.3%，目标价调整至每股16港元，维持买入评级。

报告内容奥园全年销售达标。

奥园2020全年销售额同比增长11.8%，至1320亿元，顺利完成年度目标。

销售面积同比增长10.2%，至128.8万平米，销售均价约每平米10247元，与2019年的10104元相若。

根据克而瑞数据，奥园2020全年权益销售同比上升1.0%，至993亿元，对应的权益比率约75%，与2019年销售的权益比率83%下降8个百份点。

根据克而瑞数据，奥园按2020年全口径销售额在全国排名第29位，按权益销售额计算全国排名第28位。

资产负债结构。

在房地产融资新规下，房企们都着力降低债务，市场亦关注房企在资产负债结构上的改善情况。

截至2020年6月，奥园总资产约2986亿元，总债务约2565亿元，扣除来自客户的合约负债后，负债对资产的比率约80.9%，高于规定的70%。

现金约694亿元，一年内到期有息负债约475亿元，现金短债比约146%，高于规定的100%，短期流动性风险较低。

总有息负债及净债务分别为1030亿元及336亿元，总资本约421亿元，净杠杆比率约79.8%，低于规定的100%，整体资产杠杆风险较低。

重点放在减债之上。

受去年春节及卫生事件影响，在低基数效应下，公司一月销售额为101亿元，同比上升99.8%。

在房地产融资供需两侧的限制下，房企投资、销售步伐将会放缓，并把焦点放在改善资产负债的工作上。

我们预期公司2021年的销售增长将维持中型房企平均增长率之水平，排名亦维持在现有水平。

在投资步伐相对放缓下，负债水平预计会有所改善，长远有利公司健康发展。

维持买入评级。

在奥园全国性布局的策略下地域风险分散，加上手上城市更新项目资源能为公司土储补充优质货值，是在房地产市场波动环境中的比较优势。

然而去年卫生事件影响到工程进度，部分项目的交付有所推迟。

下半年房企融资新规加上银行房贷增长被限，一定程度上影响投资及销售的节奏，在「房住不炒」的前题下，限价、限贷等调控政策将持续一段时间。

我们综合以上考虑，调整2020-22年净利预测-26.3%/-26.2%/-26.3%，目标价调整至每股16港元，维持买入评级。

风险提示：房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。