民生证券-荣安地产-000517-荣安地产深度报告：蓄势待发的新成长-210218

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当下阶段，具备成长潜力的房企当下阶段，房企成长潜力的影响因素发生了较大的变化：单靠土地储备涨价不可持续、独特拿地模式减少、加杠杆约束更多、运营专业性已普遍提升；而荣安地产具备较好的抓机会能力，以及加杠杆的相对优势，是当下拥有较好成长潜力的房企。

具备较好的抓机会能力在最新一轮小周期（2017年至今）中，行业增速普遍降速的环境下，荣安地产实现较高速的成长；在这微观层面分化显著的时代，荣安的成长依赖其较好的选项目眼光；并且，在荣安加速成长的过程中，净负债率及净借贷比都控制在合理的水平，相关负债率满足“三条红线”要求，为公司未来发展提供相对的加杠杆优势。

项目储备较好，持续快周转的支柱项目储备的“静态视角”：盈利空间充足从公司在手储备的“静态”维度看，2019年以来，公司扩充储备的房地价差为43.89%，拿地成本得到较好的控制；结合利息成本及建安成本，整体静态利润率依然可以达到25.05%的水平；储备整体具备较好盈利空间，将会是公司持续高周转的支柱。

项目储备的“动态视角”：供需环境优异，去化速度可保障荣安地产区域布局，聚焦于浙江为主的核心城市，合计权益可售货值约为500亿元，未结算权益货值约为800亿元；根据测算，荣安所布局的区域，其库存水平并未显著上升，依然处于下降通道中。

销售端有望持续发力，2021年权益销售额有望冲击400亿从公司储备的微观层面看，项目普遍具有较好教育与交通配套，结合其产品力，可在竞争中保障较好的去化；2020年可推项目权益货值预计为400亿元，预计2020年权益销售额为300亿元；预计2021年公司权益销售额为400亿元，同比增速+33.3%。

投资建议预计公司2020~2022年EPS分别为0.72、0.88、1.08元，对应PE为3.7、3.0、2.5倍，对应PB为1.0、0.8、0.6倍，而可比类型地产股（以中南、阳光城、新城为例）2021年市盈率区间为3.2~5.3倍，且公司未来成长增速相对较快，首次覆盖，给予“推荐”评级。

风险提示1、地产政策超预期收紧；2、公司销售去化不及预期。