远东资信-2021年中国住宅地产行业信用展望-210218

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住宅地产行业的信用展望为稳定。

该展望体现了远东资信对中国住宅地产行业未来12个月基本信用状况的预期。

观点摘要我们对住宅地产行业的展望为稳定，这一结论是基于对国内住宅需求保持平稳和该行业负债水平整体下降的预期而作出的。

在“房住不炒”的政策基调下，未来一年商品住宅需求将保持平稳。

2020年疫情期间住宅市场“先抑后扬”，在经济刺激政策带动下全年销售面积实现了正增长，且增速有所加快。

为了抑制部分地区楼市出现的过热现象，中央的调控政策逐渐加码，投机炒房行为将进一步减少，购房将更多地来自合理自住需求，住宅销售面积会稳中略降。

相应的购房限贷政策不会整体放松，房贷利率不会明显降低。

在限购限贷抑制需求的同时，部分区域核心城市继续吸引人口流入，其需求仍会保持增长。

按照中央通过的“十四五”规划建议，未来要“租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，商品住宅的需求总体将保持平稳。

房地产监管新规对房企财务杠杆的限制更加严格，住宅地产行业债券发行人的平均负债水平将下降。

按照住建部和央行提出的“三道红线”要求，高负债房地产企业的债务融资将受限或被暂停。

从2020年第三季度住宅地产行业债券发行人的财务数据看，大部分企业的负债水平仍较高，行业的流动性指标平均水平还出现了下降。

对大部分企业来说，仍需要进一步去杠杆才能让财务指标不触及“红线”。

2021年，监管新规将促使高杠杆经营的住宅地产企业降低负债比例，行业整体的杠杆和信用风险会下降。

然而，住宅地产行业也存在一些风险点，如房地产调控新政落地速度加快、中小房企面临的结构性风险、行业并购扩张导致竞争加剧等都将对行业信用风险产生影响，必须加以关注。

住宅地产行业总体稳定的展望与绝大多数发行人的评级展望也相一致。

除个别已出现违约的房企外，稳定的住宅需求和更低的债务水平将保障大部分发行人在未来一年维持信用稳定。