安信国际-禹洲集团-1628.HK-稳健发展成比较优势-210219

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禹洲销售增长领先同业。

禹洲2020全年销售额同比增长39.7%，至1050亿元，突破千亿元销售大关，顺利完成年度目标。

根据克而瑞数据，禹洲2020全年权益销售同比增长49.4%，至669亿元，按2020年全口径销售额在全国排名第37位，权益销售额全国排名第46位。

排名上大幅超前。

截至2020年6月，禹洲手头现金约430亿元，净杠杆比率约67.9%，资产负债结构优于其他千亿元销售额（甚至二千亿元）规模房企，公司的稳健发展成为了比较优势。

然而「房住不炒」仍是主调，限价、限贷等调控政策将持续一段时间，我们综合以上考虑，调整2020-22年净利预测-6.6%/-1.2%/3.7%，目标价调整至每股5.0港元，维持买入评级。

报告热萦碇尴售增长领先同业。

禹洲2020全年销售额同比增长39.7%，至1050亿元，突破千亿元销售大关，顺利完成年度目标。

销量及均价上都有所提升，销售面积同比增长26.0%至626万平米，均价同比上升10.9%至每平米16,756元。

根据克而瑞数据，禹洲2020全年权益销售同比增长49.4%，至669亿元，对应的权益比率约64%，比2019年销售权益比率60%提升约4个百分点。

禹洲按2020年全口径销售额在全国排名第37位，与2019年的第48位，上升了11位。

按2020年权益销售额计算，在全国排名第46位，与2019年的第58位，上升了12位。

排名上大幅进步。

资产负债结构。

在房地产融资新规下，房企们都着力降低债务，市场亦关注房企在资产负债结构上的改善情况。

截至2020年6月，禹洲总资产约1678亿元，总债务约1367亿元，扣除来自客户的合约负债后，负债对资产的比率为79.8%，高于规定的70%。

现金约430亿元，一年内到期有息负债约222亿元，现金短债比约193%，高于规定的100%。

总有息负债及净债务分别为640亿元及210亿元，总资本约310亿元，净杠杆比率约67.9%，低于规定的100%。

短期流动性及整体资产杠杆风险较低。

稳健发展成比较优势。

公司过往发展策略以稳健为主，虽然在地产「杠杆红利」时代错过了大幅扩张的时机，但行业正踏入「管理红利」时代，去杠杆为房企们带来流动性的巨大压力，禹洲的稳健化成了同业中的比较优势。

430亿元的在手现金，67.9%的净杠杆比率，资产负债的健康程度比许多千亿（甚至二千亿）房企都要强劲。

随着售突破千亿元大关，排名大幅提升，在银行间能拿到的融资资源将更丰富，进一步巩固公司的稳健程度。

维持买入评级。

公司宣布将要分拆其物管业务，并以实物分派方式把其完成拨离出地产公司，长远有利物管公司独立发展。

然而实物分派为母公司带来的除净效应可能成为股价短期的压力来源。

「房住不炒」仍是主调，限价、限贷等调控政策将持续一段时间，我们综合以上考虑，调整2020-22年净利预测-6.6%/-1.2%/3.7%，目标价调整至每股5.0港元，维持买入评级。

风险提示：房地产调控政策、经济下行对销售造成压力。