光大证券-融创中国-1918.HK-跟踪报告：财务指标改善明显，土地储备充裕优质-210219

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2020全年实现销售金额5753亿元，2021年1月实现销售金额约352亿元2020年1-12月，公司累计实现合同销售金额约5752.6亿元人民币，同比增长约3.4%；合同销售面积约4102.1万平方米，同比增长约7.1%，合同销售均价约14024元/平方米，同比微降3.5%。

2021年1月，公司实现合同销售金额约351.7亿元人民币，低基数下（2020年初新冠影响）同比增长约88.8%；实现合同销售面积约223.6万平方米，低基数下同比增长约64.7%；合同销售均价15730元/平方米，同比增长14.7%。

坚持控负债降杠杆，财务指标边际改善趋势明显我们在前期报告中提出“公司2019年将“控负债、降杠杆”纳入三年重点规划，在保障净负债规模相对稳定的基础上，通过加快利润兑现增厚权益，优化杠杆率；公司多渠道获取土储模式逐步成熟，预计后续净负债规模大幅扩张的概率较小”，详见外发报告20200115《增权益，降杠杆，价值蓝筹估值提升――融创中国（1918.HK）投资价值分析报告》。

2021年2月3日，公司公告称，截止2020年末，公司净负债率已低于100%，非受限现金短债比大于1，剔除预收账款后的资产负债率低于80%；三项财务指标中仅有一项超过红线要求。

公司降杠杆路径清晰坚定，成效显著，预计后续资金成本边际改善趋势较为明显。

招拍挂拿地略显谨慎，土地储备优质充裕公司于土地招拍挂市场保持谨慎，积极拓展产城拿地渠道，2020年上半年新增货值同比下降64%至2330亿元。

截止2020H1，公司总土地储备约2.48亿方，按当前价格估算总货值超3万亿元，其中80%位于一二线城市，平均土地成本约4300元/平方米，土地储备整体来看较为充裕优质。

盈利预测、估值与评级：鉴于新冠疫情反复，影响2020年竣工结算进度，我们略下调公司2020-2022年预测核心EPS分别为6.26、7.33、8.42元（原为6.41、7.51、8.71元），现价对应2020-2022年预测核心PE估值为4.2、3.6、3.1倍，当前估值折价较高（主要来自财务指标压力）。

随着公司结算增厚权益，财务指标逐步优化，杠杆水平逐步回落至合理区间，公司蓝筹价值将逐步显现，综合考虑维持“买入”评级。

风险提示：项目交付结转进度及毛利率不及预期；降杠杆计划推进不及预期；重点布局区域调控销售不及预期。