中信证券-房地产行业深度研究报告：深圳新政影响如何？-210219

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我们认为，深圳的政策有利于降温一线楼市，但不会对开发企业产生太多影响。

深圳推出二手房成交参考价格发布机制。

该机制并不会强制限定二手房价格，但会限制经纪公司发布非理性的挂牌价格，也会引导商业银行合理发放二手房贷款。

政策背景：深圳房价上涨自强化，脱离供求基本面。

2019年以来，深圳房价上涨速度较快。

2020年之后，房价上涨的预期自我强化，二手供给捂盘待涨，财富配置需求不断膨胀。

深圳市场租金表现平稳，居民居住需求得到较好满足，房价在2020年之后的上涨存在非理性因素。

另外，从各种统计指标来看，深圳楼市的杠杆率的确较全国其他地方偏高。

政策是有必要的，也会有效降低深圳房价。

增加供给是必要的，但深圳作为二手房为主的城市，核心区建设高峰已经过去，不可能光靠增加土地供给解决问题。

我们认为，新政打破价格信号的自强化，避免价格上涨带来供给收缩，短期控制新房住房的杠杆率，是很有必要的。

我们相信，深圳楼市将出现明显降温，房价持续上涨的局面将告一段落。

当然，政策确实可能导致真实住房需求成交效率降低，参考价格也存在争议，但总体还是利大于弊的。

政策不可能大范围推广，但对其他一线城市形成参照。

深圳新政明显针对二手房为主的城市，而我国持续二手房成交为主的城市仅有深圳、北京、上海和南京。

在新房为主的城市，开发企业追求周转成为共识，捂盘惜售并不存在。

不过，如果在3月份北京、上海等城市房价上涨过快，也的确有复制深圳政策的可能性。

风险提示：政策进一步收紧的风险，个别公司盈利能力持续下降的风险。

因城施策对开发行业运行影响很小，地产股具备投资价值。

深圳这类针对二手房市场的政策，对开发行业影响不大。

这不仅因为开发企业大多在核心城市项目较少，更因为这些项目已经限价，二手市场短期涨跌不影响其盈利能力。

我们认为，开发行业的景气度越来越趋向于和调控脱钩。

内卷化竞争后开发企业盈利能力逐渐趋稳，蓝筹公司的估值处于历史低谷，我们看好板块投资机会。