天风证券-房地产行业土地周报：土地市场环比降温，楼市因城施策-210221

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土地供应（2021.2.8-2021.2.14）：百城土地供应建筑面积累计同比下降4.52%本周合计供应154宗地块；其中住宅用地42宗，商服用地31宗，工业用地77宗，其他用地4宗。

本周100城土地供应建筑面积合计1303.28万平方米,环比下降26.49%,同比上升136.34%，累计同比下降4.52%，较前一周上升6.84个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为177.53、680.72、445.04万平方米，环比增速分别为2.53%、-17.85%、-42.29%；同比增速分别为14.5%、615.94%、47.69%；累计同比增速分别为-5.14%、-4.43%、-4.46%；较前一周变动2.62、11.79、3.03个百分点。

本周100城土地挂牌均价3214元/平方米,环比上升68.45%,同比上升75.53%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为2590、2997、3739元/平方米，环比增速分别为289.47%、18.88%、125.11%；同比增速分别为98.47%、-6.26%、123.89%。

土地成交（2021.2.8-2021.2.14）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升9.76%本周合计成交44宗地块；其中住宅用地8宗，商服用地8宗，工业用地23宗，其他用地5宗。

本周100城土地成交规划建筑面积394.43万平方米,环比下降78.71%,同比下降81.11%，累计同比上升9.76%，较前一周下降16.5个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为16.31、302.36、75.76万平方米，环比增速分别为-93.66%、-64.34%、-89.87%；同比增速分别为-92.98%、-34.42%、-94.57%；累计同比增速分别为126.16%、18.27%、-7.96%；较前一周变动-89.72、-5.25、-19.16个百分点。

本周100城土地成交均价1474元/平方米,环比下降73.43%,同比下降35.61%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为1301、1543、1237元/平方米，环比增速分别为-91.12%、-71.22%、-52.98%；同比增速分别为-88.38%、-1.78%、18.71%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交1.04万套，环比下降75.26%，同比上升111.7%，累计同比上升106.57%，较前一周增加4.91个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.3万套，环比下降74.51%，同比上升96.68%，累计同比上升109.01%，较上周增加7.73个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计42.96万套，去化周期20.3周，环比下降37.62%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-84.47%、0.29%、-0.09%。

多地现反季节购房热。

2021年春节，多地倡导就地过年，一二线城市房地产市场也“开门迎客”。

春节一般是中国房地产市场特别是一二线楼市的成交淡季，但今年春节一二线城市楼市“淡季不淡”。

相比2020年春节后的楼市冰封，2021年春节楼市延续了今年1月份的高位运行态势。

整体来看，多个一二线城市房地产市场成交量同比上涨明显。

以北京市为例，2021年春节，当地有超过60个项目“不打烊”，许多二手房门店也可以正常看房。

不少选择就地过年的购房者利用春节假期看房，多数售楼处接待客户数量和平时周末接近。

货币政策方面，LPR10个月保持不变。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，两个期限品种报价均与上个月持平。

2月18日，央行对到期的2000亿元中期借贷便利（MLF）操作进行了等量续做，而利率维持在2.95%。

楼市因城施策。

合肥全程全额监管商品房预售资金，去年监管资金1338亿元。

根据安徽省合肥市住房保障和房产管理局官网，合肥市2020年持续强化房地产市场监管，主要从源头管控、强化资金监管、规范项目交付、严防哄抬房价等方面规范房地产市场经营秩序，保持房地产市场健康有序平稳发展。

2020年，合肥市住房保障和房产管理局共开立监管账户806个，进款总额1338亿元，核准拨付监管资金1172亿元，拨付农民工工资19.2亿元；累计对合肥瑞钰置业有限公司“卓锦园”等商品房项目进行巡查549家（次）。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。