东方证券-融创服务-1516.HK-出身名门展露龙头潜质，成长性与确定性俱佳-210222

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核心观点高品质物业服务商，出身名门展露龙头潜质。

融创服务为全国TOP5房企融创中国旗下物业公司，为增速最快的高品质物业服务商之一。

2020年11月公司登陆港交所，分拆上市后仍为融创中国的附属公司。

公司管理层业务娴熟，且股权激励计划亦在筹备。

2020H1实现营业收入17.9亿元，同比增速为52.9%，过去3年的复合增速为59.5%；2020H1毛利润和归母净利润分别为4.6亿元、2.5亿元，同比增速分别高达98.0%、367.6%。

发展策略：与母公司协同发展，多业态扩张补短板。

公司依托母公司深耕一二线城市，历史上9成项目来自母公司。

2020年公司以收购成都环球世纪和开元物业为起点，通过并购打开增长空间，丰富管理业态。

截止2020H1，公司在管面积1.1亿平，较2019年底增长99.0%；签约面积2.3亿平，较2019年底增长47.2%，合约和在管面积之比达2.2，业绩确定性强。

其中在管非住物业达到0.28亿平，占比提升至26.6%，营收占比提升至28.0%。

竞争优势：承袭高增长基因，优质流量转化潜力大。

截止2020H1，母公司在开发面积3.1亿平米，是融创服务在管面积的3倍。

考虑更远期，融创服务的市占率仅0.3%，而融创中国的市占率达3.3%，这意味着融创服务具有十倍潜在增长空间。

公司单方物业费较高，坐拥优质流量，但社区增值服务占营收比重仅8.5%，处于行业极低水平，后续提振空间较大。

公司超过50%的在管项目集中在杭州、重庆等13个重点城市之中，平均每个城市布局26.7个项目，考虑到城市深耕带来的规模效益，利润率仍有提升空间。

我们认为，公司在未来数年将会是兼具成长性和确定性的优质标的！财务预测与投资建议首次覆盖给予买入评级，目标价31.91港元。

我们预测公司2020-2022年EPS分别为0.19/0.40/0.61元。

可比公司2021年的平均估值为50X，综合考虑其短期的增速与中长期的成长空间与盈利修复潜力，我们给予30%的估值溢价为66X，对应目标价31.91港元（1港元=0.83人民币）。

风险提示疫情影响竣工交付节奏。

外拓市场的不确定性。

利润率提升不及预期。