光大证券-房地产行业（物业服务）2021年春季策略报告：2021，社会治理基层支柱，百舸争流使命担当-210223

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核心观点伟大出自平凡，英雄来自人民：习总书记在给圆方物业的回信中高度评价了物管行业抗击新冠疫情的表现，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。

物管行业重塑社会形象，体现责任担当，在社会治理中地位和重要性提升路径清晰，物管行业五大发展趋势深化演进：“螺蛳壳里做道场―老旧小区改造”、“润物细无声―深挖细分增值”、“好风凭借力―数据驱动行业模式重构”、“硬空间到软基建―城市管理精细化需求”、“买进来到输出去―对外输出管理和资源”物管企业上市持续，后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局，关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司，推荐碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务，关注恒大物业、融创服务、金科服务；2）规模第二梯队且估值较低的成长型标的，推荐建业新生活、关注新城悦、永升生活服务、世茂服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标的，推荐中海物业、保利物业，关注招商积余、华润万象生活。

风险分析：人工成本快速提升风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。