开源证券-碧桂园服务-6098.HK-港股公司信息更新报告：开启收购上市公司先河，区域互补，规模优势明显-210226

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物管行业龙头标杆，大象起舞，维持“买入”评级。

碧桂园服务作为物管行业龙头，背靠碧桂园，储备项目充足；增值服务前景广阔，三供一业有效提升盈利规模。

我们维持盈利预测不变，预计2020-2022年归母净利润22.87、30.58、40.79亿元，同比增长37%、34%、33%，对应EPS为0.78、1.04、1.39元，当前股价对应PE为71.7、53.6、40.2倍。

维持“买入”评级。

开启上市物管公司之间收购先河，龙头物管发展再提速事件：碧桂园服务公告，现金收购蓝光发展旗下子公司蓝光和骏持有的蓝光嘉宝服务（2606.HK）64.6203%股权，交易总代价48.465亿元，每股价格42.1105元人民币，较当前收盘价溢价30%。

截至2020H1,碧桂园服务合约面积、在管面积分别为7.46、3.20亿平米；2020年末，蓝光嘉宝服务合约面积、在管面积分别达2.1、1.3亿平米，此次收购大幅提升公司管理规模，公司市占率进一步提升。

此外，蓝光嘉宝服务盈利能力优异，2019年实现归母净利润4.30亿元，归母口径净利率20.44%；预计2020年归母净利润5.81亿元（Wind一致预期），则收购价对应2020年PE仅12.91倍。

区域互补，提升西南市场竞争力蓝光嘉宝服务立足西南，是西部地区首家登陆港股的物业企业，布局集中，区域优势明显。

2020H1西南区在管面积达5199万平米，在管面积、收入占比分别为58%、66%。

而碧桂园服务在成渝城市群在管面积占比仅3%，收购将对该区域形成有效补充，提升西南区域市场竞争力。

增值服务整合空间大，协同效应明显碧桂园服务积极整合社区商业资源，在增值服务上持续探索，2020H1社区增值服务收入占比10%，毛利率66%。

蓝光嘉宝服务在生活服务、房屋经纪、商业运营上经营良好，社区增值服务收入占比17%，毛利率33%；收购完成后碧桂园服务有望通过自身经营、管控体系提升收购标的增值服务的盈利能力，整合空间大，后续协同效应明显。

风险提示：行业销售规模波动较大；外拓业务不及预期；人工成本上升压力。