西南证券-碧桂园服务-6098.HK-多赛道发力实现高增长，入主蓝光强强联合-210227

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事件：1）公司发布业绩预告，2020年全年综合收入、税前利润、净利润及归母净利润将均实现同比超过50%的增长。

2）公司拟以总代价48.5亿元人民币收购蓝光发展旗下物业公司蓝光嘉宝服务64.62%的股权，合约42.1元/股。

多赛道齐发力，业绩实现高增长。

据公司披露，本次增长主要来源于物业管理在管面积的增加以及社区增值服务和城市服务业务收入的增加。

基础物业营收主要依靠在管面积增长拉动，截至2020年中公司在管面积达3.2亿方，合同管理面积达7.5亿方，分别增长48%和28%，充足的储备面积保证了业绩的转化。

除了碧桂园为公司带来强大支持，公司亦不断进行市场化拓展，截至2020年中第三方管理面积占比已提升至27%。

在扩大基本盘的同时，公司聚焦社区全周期，发力增值服务，2020H1社区增值服务实现营收6.03亿元，大幅增长96.2%。

此外，公司以环卫切入城市服务，该业务对于业绩增长的贡献也值得期待。

行业最大规模收并购实现强强联合，交易对价合理。

此次公司对蓝光嘉宝的收购是目前行业最大规模的收并购，截至2020H1蓝光嘉宝服务在管面积和合约面积分别为0.9亿平和1.4亿平，收购完成后将为公司带来在管面积和合约面积分别约28%和19%的增加。

此外，此次收购也将使公司第三方管理面积大幅增加，与蓝光的合作也将为公司未来规模的增长进行管理面积的长期输送。

从交易对价来看，根据蓝光嘉宝服务的wind一致预期，此次交易价格对应2020年和2021年业绩的PE分别为12.9X和6.7X，溢价约30%，相较于近期的行业收并购事件来看估价相对合理。

区域形成互补，公司在西南地区竞争优势得到提升。

蓝光嘉宝服务是西南地区的物管龙头之一，2020H1西南地区的在管面积达5199万平米，占比58%，而碧桂园服务在成渝地区的在管面积占比仅3%，此次收购将对公司在西南地区的布局形成补充，提升西南区域市场竞争力。

收购完成后公司在西南地区的项目密度会明显增加，有利于规模优势的进一步提高。

盈利预测与评级：预计公司2020-2022年归母净利分别为25.1/37.8/51.5亿元，复合增速为51%。

考虑到公司规模位居行业龙头地位、营收和净利润增速也位居行业前列，公司未来或成为稀缺的平台型物管企业，维持“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期、增值服务业务拓展不及预期等。