亿翰智库-2月房地产行业月报（第32期）：市场热度向左，企业业绩向右，“两集中”后投资策略的改变与坚守-210306

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投资要点：政策速览：补丁类政策不断推进，“两集中”提高土地市场透明度2月出台的政策主要包括调控政策、租赁住房管理及土地管理三个方面。

调控政策仍以填补政策漏洞为主导，增加购房限制性条件持续打击投资性住房需求，进一步保障无房家庭刚性住房需求；租赁住房方面，除了加强对租赁住房建设要求外，强调对租赁市场的监管，进一步保障租赁居民的利益；在土地管理上，持续提高土地供应市场的透明度，不断引导市场理性竞争，以达到稳定地价的目的。

住宅市场：多城市住宅成交环比下降，市场热度恢复有待持续关注从我们监测的40城数据来看，2月商品住宅销售面积为1678.4万平米，同比上升386.7%，环比下降32.8%，受2020年同期基数较低影响，同比大幅增长。

我们认为，当前的货币环境支持偏高端市场发展，但持续性有待继续关注。

2020年深圳、东莞出台调控政策之后，出现了购买力向广州的南沙、黄埔片区等地转移的趋势，2021年在粤港澳大湾区内蔓延趋势需要密切观察，若能持续传导下去，对于市场稳定会有较强支撑，但货币政策对市场能否形成城市间轮动还不确定，目前在江浙沪地区轮动迹象尚不明显。

核心城市政策收紧是否会导致购买力外溢到周围城市，还有待观察。

土地市场：就地过年降三四线预期，投资聚焦高能级城市2021年2月亿翰智库重点关注的城市供应的住宅用地涉规划建筑面积11350.4万平米，同比和环比分别下降5%与44%。

成交总建筑面积为8184.4万平米，同比和环比分别下降9%和67%。

按能级城市划分后，一线城市土地成交总量同环比下行，但是由于供地质量提升，所以溢价率上升，且维持在中上水平。

核心二线和普通二线城市2月土地成交量价同比均实现增长，一方面是房企投资更为谨慎，选择安全边际更高的核心二线城市，另一方面是房企向中西部高能级城市扩张，提升了普通二线城市的热度。

三四线城市在珠三角和长三角两大区域的带动下，实现了成交楼面价和溢价率同比、环比上升，但是在就地过年的号召下，可能影响房企对三四线城市的需求预期，减缓房企在三四线城市的拿地积极性。

企业表现：销售金额加速增长，融资市场较为冷淡，E50指数表现良好投资方面，房企投资规模除一线城市同比下行外，其余能级城市均已恢复增长，随着后期一线城市的供应恢复，预期投资规模将回升。

销售方面，受到2020年低基期影响，2021年2月TOP200房企整体销售业绩同比增速加速向上，达到106.6%，整体销售情况呈持续向好态势。

融资方面，2月融资规模大幅回落，房企信用债融资总额259.2亿元，环比下降67.4%，创下2019年10月以来的新低。

境外融资规模为37.9亿美元，环比下跌69.0%。

资本市场方面，E50地产领先指数跑赢沪深300指数的同期表现。

E50地产领先指数上涨5.38%,而同期沪深300指数上涨2.4%，地产股的整体表现相对较好。