国盛证券-房地产开发行业10月统计局数据点评：拿地开工销售加速下行，到位资金单月降幅收窄-211118

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投资：单月投资增速连续两月负增长，累计增速降至7.2%。

1-10月份，全国房地产开发投资额124934亿元，同比增长7.2%（两年CAGR6.8%，下同），较前值降低1.6pct；10月单月投资额12365.9亿元，环比降低14.8%，同比降低5.4%。

由于土地购置、新开工降幅持续扩大，房地产开发投资承压，单月投资创近四年除去疫情期间最低增速。

考虑到房企现金流压力短期难以缓解，且年末拿地新开工在年内难以形成销售使得拿地新开工动力较弱，预计年内投资增速仍将继续下行。

拿地：土地购置面积单月和累计同比跌幅均扩大至两位数。

累计土地购置面积15824万方，同降11%（-7.2%）；当月值为2094.0万方，同降24.2%。

累计土地成交价款11410亿元，同增0.2%；当月值2063.1亿元，同降0.4%。

一方面由于房企资金压力和销售下行预期未变，土地市场热度持续降温；另一方面10月集中供地的城市数量较上月有所减少，导致本月成交规模较上月下降。

目前部分城市降低了第三轮集中供地的竞拍门槛，供地政策出现一定宽松，但由于房企资金压力以及年底拿地意愿较低，预计后续土地购置增速仍将继续下行。

新开工：新开工面积单月同比连续七个月为负。

1-10月累计新开工面积166736万方，同降7.7%（-5.2%）；10月新开工13792.4万方，环降20.9%，同降33.1%。

由于销售大幅下行，房企现金流紧张的状况难以通过销售回款缓解，房企对新开工保持谨慎。

考虑到房企资金问题短期难以转变，且年末新开工不仅难以形成销售还会消耗现金流，因此预计后续新开工将继续放缓，全年维持负增长。

竣工：单月竣工增速由正转为两位数负增长，累计竣工增速连续两月放缓。

1-10月累计竣工57290万方，同增16.3%（2.8%）；单月竣工6277.3万方，环增46.9%，同降20.6%。

单月竣工同比自4月以来首次转负，可能由于房企资金链过于紧张影响工期，房企竣工压力加大。

考虑到一方面多地出台加强预售资金监管的政策，旨在确保预售资金用于商品房项目工程建设，防止资金挪用导致项目烂尾问题出现，加上今年是竣工高峰，而竣工期是合同硬性要求，因此我们预计今年竣工仍将维持正增长。

销售：单月销售金额和销售面积加速下行，销售价格下行幅度收窄。

累计商品房销售额147185亿元，同增11.8%（8.8%）；单月销售12390.1亿元，环降21.3%，同降22.6%。

由于前期信贷额度受限和楼市调控收紧对购房需求产生抑制，叠加房企流动危机和房地产税试点落地加大短期楼市观望情绪，10月销售降幅显著扩大。

值得关注的是，10月中央高层就房地产金融政策密集表态，同时多地政府调整楼市政策，释放出维稳信号。

但考虑到市场修复尚需时间，预计销售增速将继续降低，我们建议投资者重点关注政策的边际改善。

资金：房企到位资金单月降幅收窄，个人按揭贷款同增1%。

1-10月房企到位资金166597亿，同增8.8%；单月到位资金15111亿，同降9.5%。

10月国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款同比分别为-27.2%、-27.1%、-2.8%、-12.9%和1%。

受到贷款集中度和三道红线影响，房企融资受限，加上销售下行，定金及预收款同比降幅扩大，房企到位资金持续承压，单月同比已经连续四个月为负。

但10月个人按揭贷款单月增速由负转正，说明按揭贷款投放已经开始出现恢复的迹象。

投资建议：1.我们认为随着部分高杠杆房企暴雷，后续房地产竞争格局将不断优化，龙头房企后市占率提升，竞争减弱修复盈利空间，推荐关注经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.商业地产长期逻辑未变，推荐关注运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；3.今年保障房政策不断推出，推荐关注逆周期的代建赛道龙头：绿城管理控股。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，房企信用违约及其影响扩散风险。