招银国际-新力控股-2103.HK-积极拓宽到产业拿地的新渠道-210309

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我们欣赏公司进一步拓宽到以产业来拿地。

主要因为其尝试在与政府谈判中引入主题公园运营商，成功的话只需要支付和运营住宅部分土地。

如果可以在更多城市（例如南昌）复制，则将长期支持集团的销售/利润率。

至于今年，我们预计公司将录得15-20%销售增长，并将继续专注于提升回款、资金改善和权益销售比率。

维持买入评级。

预计今年销售额将增长15-20%。

2020年，公司销售额同比增长25%至人民币1,140亿元。

由于债务“三条红线”限制（公司同比增长<10%），我们预计，公司今年销售增长将达到15-20%（权益比率为45%）。

公司2021年前2个月中实现159亿元（同比增长124%），均价达到每平方米15,400元的新高。

这代表着其年度目标的12%，与行业一致。

此外，公司将逐步提高权益销售比例，这在2020年上半年土地收购中体现，权益比例为72%。

拓宽到以产业来拿地：除公开土地招标和并购外，公司有策略地进入到产业勾地的方式。

在成都，公司正在通过轻资产模式与政府就主题公园用地进行谈判。

这意味着主题公园部分将由第三方建造和运营，而公司只需支付住宅部分费用。

如果成功，将为公司带来约100亿元的可销售资源，毛利率>30%。

公司还在其大本营南昌市尝试类似的方法，我们预计将来该渠道获取的土地占整体15-20%。

改善资产负债表，降低融资成本。

自首次公开募股以来，公司净负债率已从2018年的238%改善到2020年6月的66.2%，并且由于严格的土地收购策略（占其销售额的不超过40%），我们预计其净负债率将保持在80%以下。

我们认为下一个目标是使资产负债率回到“三条红线”要求之内，关键是将销售回款比例从2020年的80%提高到行业平均水平>85%。

在融资方面，公司还通过使用离岸债券和银团贷款来降低信托贷款比例（从2019年的36%降至2020年上半年的23%，利率10-11%）。

这将进一步帮助其降低总体财务成本。

维持买入评级。

由于疫情对完工的影响，我们将2020年核心净利润从之前的25.8亿元人民币下调至19.4亿元人民币。

我们还将2020年底每股资产净值预测从10.11港元下调至9.90港元。

因此，我们将目标价下调至4.95港元，较资产净值折让50%。

维持买入评级。