亿翰智库-中国金茂-0817.HK-大浪淘尽始见金，沧海横流方显金茂本色-210311

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核心观点：中国金茂出色的销售业绩得益于公司货值铺排的节奏与城市运营业务的逐渐成熟，然而中国金茂在发布规模增长喜讯后相继发布了盈利预警公告，预计2020年全年归母净利润同比下降幅度将在40%至50%之间。

这不免让人忧心是否对金茂的未来发展不利。

我们认为，利润大幅下降源自一次性解决高价项目，有利于未来实现盈利反弹。

一、集中推盘+品牌效应，城市运营助力企业突破两千亿在对中国金茂的销售及投资进行分析后，我们认为2020年公司销售大幅上升的原因有两点：第一，集中推盘以及加大促销力度，后疫情时代品牌效应愈加明显，使得购房者优先选择口碑及质量优良的产品，助力金茂业绩迅速增长；第二，城市运营全国复制的模式进入业绩释放阶段，2020年上半年贡献215.0亿元的销售额，随着下半年项目的逐渐入市，比重预期持续增长。

二、地王隐患已除，长期发展优势凸显在对公司的财务数据进行分析后，我们认为主要有两方面的隐患：第一，2016年至2017年金茂高歌猛进拿下多个地王项目，但随即便遭遇严厉的限价调控，售价无法达到预期，结转该类项目致使2019年及2020年毛利润有所下降；第二，作为央企，金茂的负债率相对其他国央企较高，这是由于城市运营项目周转相对一般住宅项目时间长，资金需求大导致的，结构性问题短时间并不能解决，但城市运营项目的业绩逐步结转后可提高公司盈利能力，债务结构也将有所改善。

三、行业上升乏力，房企需尽快发展第二曲线现今房地产行业进入“白银时代”，迫使企业寻求“第二曲线”，而中国金茂的城市运营业务就是其在疫情期间还能逆势增长的“第二曲线”，金茂的发展历程或可给予其他房企对于第二曲线的启示：第一，企业需尽早发展“第二曲线”，否则第二曲线成长初期的大量资源投入将给企业带来较大负担；第二，尽快发展自己的拿地优势，否则高价项目不仅不会得到预期的回报，还将会拖累公司的成长；第三，保证财务健康，否则政策突变容易造成毁灭式打击。