华安证券-房地产行业周报：土地成交已现城市分化，一二线库存环比下降-210314

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市场表现：上证指数本周下跌1.40%，收报于3453.08点；创业板指本周下跌4.01%，收报于2756.81点；沪深300本周下跌2.21%，收报于5146.38点。

房地产板块本周下跌0.75%，在28个行业内位列第10位。

新房成交：成交面积同比91.8%，环比-5.0%本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约620万方，同比91.8%，环比-5.0%。

其中，一线（4城）一手房合计成交面积105万方，同比191.8%、环比3.1%；二线（13城）一手房合计成交面积277万方，同比73.4%、环比-6.2%；三线（26城）一手房合计成交面积238万方，同比86.6%、环比-6.9%。

二手房成交：成交面积同比68.0%，环比8.8%本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约173万方，同比68.0%，环比8.8%。

其中，一线（2城）二手房合计成交面积54万方，同比88.9%、环比6.0%；二线（8城）二手房合计成交面积94万方，同比228.0%、环比9.6%；三线（7城）二手房合计成交面积25万方，同比53.1%、环比11.7%。

新房库存：库存面积环比-4.10%，去化周期8.0月本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约8651万方，环比4.10%，整体去化周期（按面积）约8.0月。

其中，一线（4城）新房库存合计2625万方，环比-8.91%，去化周期6.2月；二线（7城）新房库存3292万方，环比-3.82%，去化周期8.5月；三线（7城市）新房库存2735万方，环比0.65%，去化周期10.3月。

土地市场：百城土地成交面积1191万方，成交土地总价171亿元，土地溢价率4.18%上周（03.01-03.07），百城土地供应数量为155宗，对应土地供应建面约1155万方；百城土地成交数量为184宗，对应土地成交建面约1191万方，成交土地总价约171亿元，百城土地溢价率为4.18%。

其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为71万方、682万方和438万方，同比分别为54%、11%和-2%，对应土地溢价率分别为0.00%、4.75%和3.54%。

投资建议：随着“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的发布，地产行业有望迎来竞争格局优化调整的提速期。

行业采取加杠杆的“单一驱动力”实现规模扩张的阶段已无法复制，管理红利及项目运营能力才是未来竞争中脱颖而出的利刃。

政策调控在“以稳为主”的基调下，采取“因城施策+高频微调”的方式，加上“引导主体指标”的配合，促进房地产市场平稳健康发展。

销售端，在疫情的影响下，去年低基数效应或促成今年一季度整体出现高增长的态势，但需关注在行业增速较高的情况下，行业“双分”格局初露端倪，具备α的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中实现强者恒强的表现。

建议关注：（1）稳健发展型：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）优质物管公司宝龙商业等。

风险提示：房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。