天风证券-房地产行业土地周报：土地供应环比降温，楼市因城施策-210314

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土地供应（2021.3.1-2021.3.7）：百城土地供应建筑面积累计同比下降14.14%本周合计供应165宗地块；其中住宅用地29宗，商服用地33宗，工业用地93宗，其他用地10宗。

本周100城土地供应建筑面积合计1235.46万平方米,环比下降16.82%,同比下降53.09%，累计同比下降14.14%，较前一周下降6.11个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为137.61、345.91、751.94万平方米，环比增速分别为61.32%、-41.5%、-7.01%；同比增速分别为54.86%、-71.67%、-43.21%；累计同比增速分别为-7.42%、-12.73%、-16.38%；较前一周变动3.46、-11.02、-4.11个百分点。

本周100城土地挂牌均价1244元/平方米,环比下降37.92%,同比下降45.7%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为510、744、1567元/平方米，环比增速分别为-87.55%、-59.83%、-16.78%；同比增速分别为-89.89%、-73.92%、1.03%。

土地成交（2021.3.1-2021.3.7）：百城土地成交规划建筑面积累计同比上升2.14%本周合计成交190宗地块；其中住宅用地42宗，商服用地21宗，工业用地116宗，其他用地11宗。

本周100城土地成交规划建筑面积1236.44万平方米,环比上升37.7%,同比上升11.32%，累计同比上升2.14%，较前一周上升0.56个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为71.36、681.54、483.54万平方米，环比增速分别为-41.92%、176.93%、-8.59%；同比增速分别为53.59%、10.71%、7.77%；累计同比增速分别为39.82%、-0.82%、-1.71%；较前一周变动0.41、1、0.45个百分点。

本周100城土地成交均价1416元/平方米,环比下降60.96%,同比下降49.63%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为574、1660、1197元/平方米，环比增速分别为-92.34%、-69.25%、-37.13%；同比增速分别为-93.25%、-52.18%、-9.04%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交4.3万套，环比上升9.03%，同比上升131.54%，累计同比上升114.74%，较前一周增加1.54个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.38万套，环比上升14.52%，同比上升84.43%，累计同比上升113.35%，较上周增加2.23个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计47.59万套，去化周期22.6周，环比下降28.09%，其中一线、二线城市环比增速分别-59.63%、-1.49%。

58同城、安居客发布2月国民安居指数。

报告显示，2021年2月全国重点监测67城新房在线均价16392元/m2，环比下跌0.08%，其中有35城新房在线均价环比上涨；二手房在线挂牌均价16011元/m2，环比上涨0.93%，全国67城中有60城二手房挂牌均价出现环比上涨情形。

从用户行为指数来看，2月正值春节假期，全国找房热度环比下行3.8%，一线、二线城市找房热度环比下降，三四线城市找房热度逆势上涨2.8%。

找房活跃城市排行TOP6分别为汕头、衡阳、舟山、济宁、九江和漳州，其中汕头找房热度环比涨幅最高，达到18.8%，衡阳以6.8%的环比涨幅紧随其后。

多地严控信贷资金违规流入楼市。

中国人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》（简称《指引》），要求金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

除上海地区外，杭州、海南、广州等楼市热点地区也明确严控消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

此前，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。

严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。

在宏观调控不放松的基调下，“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

楼市因城施策。

浙江省湖州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强中心城市商品房预售管理有关工作的通知》，包括调整商品房预售单次申领面积，加强商品房销售价格管理，严禁捂盘惜售行为，规范商品房预售资金监管。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。