中泰国际-时代邻里-9928.HK-20年业绩优于预期，外拓与社区增值服务发力-210312

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2020年应占核心净利润同比增94%，外拓与增值服务发展亮眼公司财务数据方面公司2020年收入同比增63%至17.6亿元人民币（下同），略低于我们的预期；其中物业管理服务/非业主增值服务/社区增值服务/专业服务收入分别同比增48.9%/53.3%/135.2%/187.3%至10.1亿/4.2亿/1.9亿/1.4亿元，社区增值服务占收入比首次突破10%；应占核心净利润同比增93.7%至2.33亿元，较我们的预期/公司目标高7.7%/5.9%；应占净利润率由19年的11.1%显著提升至20年的13.2%，主要由于：1）受惠于单价提升、成本管控与高毛利收入占比提升，整体毛利率由19年的28.2%上升至20年的30.2%；2）SG&A占收入比重由19年的11.6%下降至20年的11.0%。

运营方面公司合约面积（不含城市公服）同比新增3,465万平方米或64.3%，达8,170万平方米，新增面积中，时代中国交付/自主外拓/收购（浩晴、耀城、科箭）分别贡献了11.0%/25.6%/63.4%，外拓对增长贡献显著提升。

公司在管面积（不含城市公服）同比增79.1%达到68.8万平方米，按物业类型，非住宅面积占比68.3%；按区域，粤港澳大湾区面积占比66.1%。

管理费收缴率由19年的90%上升至20年的93%。

坚持“4321”核心战略，推动高质量增长在业绩会上，公司宣布了“4321”核心战略：1）深耕大湾区、长三角、成渝和华中四大核心城市群；2）布局住宅、产业和政府公建三大核心业态；3）实现物管服务+社区增值服务两大核心增长点；4）建立一个全生命周期的“科技+服务”平台。

在规模扩张与增长质量的目标上，公司提出：1）20-23年应占核心净利润达到50%+的三年CAGR；2）2021年/2022年新增3800万/4600万方的第三方合约面积（vs2020:3000万方），项目投拓与项目并购的比例上升为5/5和6/4（vs2020:7/3）；3）2024年社区增值服务占收入比重提升至25%以上。

我们看好公司清晰的发展战略与推动高质量增长的决心。

上调盈利预测，下调目标价至11.24港元在新的战略下，我们预计公司的增长质量将持续提升。

20年业绩增长超预期，因此我们上调21/22年盈利预测8.8%/10.8%至4.16亿/6.13亿,并引入2023年预测8.00亿元。

考虑市场利率上行，我们下调目标价至11.24港元，对应22x/15x的21年/22年PE。

目标价对前收市价有84.9%的上升空间，我们重申“买入”评级。

风险提示：（一）市场利率大幅上升；（二）公司规模扩张不及预期；。