安信国际-新城悦服务-1755.HK-外拓独立发展能力提升，收入结构持续优化-210315

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新城悦2020年收入同比增长41.6%至28.7亿元；毛利率同比增加1.1个百分点至30.7%；净利润同比上升60.4%至4.52亿元，高于盈喜指引的「同比增长不少于50%」。

经营性现金流约7.87亿元，约为净利润的1.6倍；在手现金约21.3亿元，同比增加37.5%。

公司外拓比率明显上升，第三方总在管面积占比由2019年底约28.9%，提升至2020年底约40.7%。

社区增值服务收入占比增加6.1个百分点至17.4%。

我们看好新城悦的外拓及增值服务发展能力，维持「买入」评级，目标价上调至40港元。

报告热菰实的业绩。

新城悦公告2020全年业绩，收入约28.7亿元，同比增长41.6%；毛利约8.8亿元，同比增长47%；毛利率约为30.7%，同比增加1.1个百分点；管销开支对收入之比率约为10.5%，同比改善2.1个百分点；净利润同比上升60.4%至4.52亿元，业绩胜于预期，净利润高于盈喜指引的「同比增长不少于50%」。

在管面积约1.01亿平米，同比上升68.6%，亦是首次突破一亿平米大关；合约面积约2.03亿平米，同比上升33.0%。

经营性现金流约7.87亿元，是净利润（扣非前）的1.6倍。

在手现金（包括短期投资的金融资产）约21.3亿元，同比增加5.8亿元，或37.5%。

第三方占比上升。

我们认为新城悦业绩的亮点之一是其外拓发展有明显进步，第三方总在管面积占比由2019年底约28.9%，提升至2020年底约40.7%，反映公司积极发展投拓的成果。

2020年第三方对管理规模增长之贡献超过来自新城系的项目，在管规模年度净新增4126万平米，其中来自第三方约2390万平米，约占58%。

新城悦第三方拓展以直拓为主，2020年新增第三方合约面积约3595万平米，其中来自直拓之面积约1973万平米、来自并购约1622万平米。

增值服务占比上升。

社区增值服务大幅增长是公司另一亮点，分部收入约4.98亿元，同比大升118.6%，主要受惠于新增服务业态如团膳团的引入，及在疫情下社区零售及生活服务需求的上升。

分部收入比率由2019年约11.2%增加6.1个百分点至2020年约17.4%。

虽然在收入结构改善下，分部毛利率有所下降，但仍然维持在43%的较高水平。

分部毛利占比亦由2019年约21.5%，进一步提升至2020年约24.3%。

社区增值服务占比上升，反映公司高利润服务渗透率有所提升，整体收入结构更趋稳健。

维持买入评级。

新城悦在管规模破亿，合约规模破两亿，合管比约2倍，假设存量项目在未来三年转化，我们估算年均在管面积增长锁定约26%，若计上并购、直拓等投拓业务增长，在管规模增长率将进一步提升。

同时公司亦积极拓展增值服务，加上区域深耕策略改善营运效率，将提高盈利能力。

我们上{2021年/22年Q利Ay4.6%/5.0%，继续看好新城悦的长远发展，维持公司「买入」评级，目标价上调至40港元，相当于30倍2022年市盈率。

风险提示：并购不确定性；增值服务发展的不确定性。