国盛证券-华润置地-1109.HK-子公司华润万象生活获纳入港股通，2月租金收入同增302%-210316

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事件：3月12日，公司发布2021年2月份土地收购及营运数据简报。

2月实现销售金额175.3亿元，同比大增220.7%。

2月公司实现销售金额175.3亿元，同比增长220.7%（去年同期受疫情影响）；实现销售面积110.4万方，同比增长222.1%；相较于2019年2月销售金额和销售面积分别增长120.6%和94.6%。

销售均价14536.15元/平，同比降低2.9%。

累计方面：公司1-2月累计实现销售金额417.4亿元，同比增长152.8%，累计实现销售面积229.1万方，同比增长172.1%。

2月商业地产租金收入13.4亿元同增302%，高于去年下半年租金收入均值13.2亿元。

2月商业地产租金收入13.4亿元，同比增长302.0%（相较于2019年2月租金收入增长40.2%）。

公司1-2月累计租金收入27.1亿元，同比增长94.1%（相较于2019年同期增长44.4%）。

华润系购物中心下半年促销节点频繁（暑假、国庆、双十一、百分百万象圣诞大促），下半年平均租金收入通常较上半年更高（2019年下半年平均租金收入较上半年增长14.6%，2020年去除2-4月增长23.2%），今年1-2月平均租金13.6亿元，已高于去年下半年租金收入均值13.2亿元，得益于公司强劲的招商营运能力，预计今年租金收入将迎来较高增长。

2月拿地力度加强，权益比大幅提升至91.2%。

公司2月新增项目7个，拿地建面170.2万方，同比增长64.4%；权益建面155.2万方，同比增长148.0%；权益比91.2%，同比上升30.7pct；权益拿地金额139.9亿元，同比增长28.7%；拿地投资力度（权益拿地金额/权益销售金额）129.2%，环比上升106.3pct。

单位地价9017.48元/平，同比下降48.1%；地货比62.0%，同比降低54.0pct。

子公司华润万象生活获纳入港股通。

2月26日，香港恒生指数有限公司发布公告，宣布截至2020年12月31日之恒生指数系列季度检讨结果，将华润置地旗下华润万象生活有限公司（1209.HK）纳入恒生综合指数成份股（共500只）和恒生沪深港通大湾区综合指数成份股（共250只），并于2021年3月15日生效，正式获纳入港股通。

这意味着上市近三月的华润万象生活获得资本市场的认可。

投资建议：我们预测公司20/21/22年收入增速为27.2%/22.5%/8.5%，核心利润为241.81/269.56/304.58亿元，增速为11.7%/11.5%/13.0%，核心EPS为3.39/3.78/4.27元/股，核心EPS对应的PE为9.3/8.4/7.4x。

归母净利润为302.08/325.74/367.78亿元，增速为5.4%/7.8%/12.9%，归母净利润对应的EPS为4.24/4.57/5.16元/股，对应的PE为7.5/6.9/6.1x。

维持“买入”评级，上调目标价至58.29港元。

风险提示：一二线城市楼盘限价政策导致利润率降低的风险；疫情反复对公司投资物业影响超预期。