天风证券-房地产行业统计局2月数据点评：销售改善延续，均价普遍抬升，投资累计向好-210316

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事件：统计局公布2021年1-2月全国房地产开发投资和销售数据，1-2月份全国房地产开发投资13,986.00亿元，YOY+38.3%（2019-2021年同期CAGR：7.6%），增速较2020年1-12月份提高31.3pct；商品房销售面积17363.00万方，YOY+104.9%（2019-2021年同期CAGR：11.0%），增速较2020年1-12月份提高102.3pct；商品房销售额19151亿元，增长133.5%（2019-2021年同期CAGR：22.3%）；房地产企业开发资金来源30560亿元，同比增长51.2%（2019-2021年同期CAGR：11.7%），增速较2020年1-12月份提高43.1pct。

销售端改善态势延续，销售均价向上提升商品房销售面积17363.00万方，YOY+104.9%（2019-2021年同期CAGR：11.0%），增速较2020年1-12月份提高102.3pct；商品房销售额19151亿元，增长133.5%（2019-2021年同期CAGR：22.3%）；对应累计销售均价为11030元/平方米，YOY+13.9%（2019-2021年同期CAGR：10.2%），高于2020年1-12月份累计销售均价1170元/平方米。

1-2月销售表现强劲，由于2020年疫情影响，同比增速提升明显。

四大区域1-2月销售同比提升明显，东部均价上涨势头较强以销售面积口径看，区域分布上，东部、中部、西部、东北1-2月销售面积同比增速分别为113.9%（2019-2021年同期CAGR：18.0%）、104.3%（2019-2021年同期CAGR：5.8%）、95.1%（2019-2021年同期CAGR：7.0%）、82%（2019-2021年同期CAGR：3.6%）；较2020年1-12月增速分别提升106.8pct、106.2pct、92.5pct、87.8pct；从同比增速来看，四大区域改善都相较明显；从2019-2021年复合增速来看，东部增速最为明显。

销售均价看，东部、中部、西部、东北1-2月均价分别为15718元/平方米、7507元/平方米、7234元/平方米、8447元/平方米，较去年同期均价分别提高2171元/平方米、846元/平方米、301元/平方米、下降460元/平方米。

城市能级看，一线、二线、三线城市的新建商品住宅价格在2月增速分别为4.80%、4.50%、3.6%，分别较2020年12月增速+0.9pct、+0.5pct和+0.1pct；当前“房住不炒”政策下，因城施策常态化，短期政策扰动影响有限，需求结构有望在中长期维持不变。

新开工、竣工端同比改善明显，竣工端持续恢复1-2月全国新开工面积17037万方，YOY+64.3%（2019-2021年同期CAGR：-4.8%），增速较2020年1-12月份改善65.5pct，复合增速来看，房企新开工面积下降。

1-2月份全国施工面积770629万方，YOY11%（2019-2021年同期CAGR：6.9%），增速较2020年1-12月份提升7.31pct。

1-2月份房屋竣工面积13525万方，YOY+40.37%（2019-2021年同期CAGR：4.0%），降幅较2020年1-12月份上涨45.29pct，复合增速来看，竣工端有所提升。

各地区累计投资同比增速、复合增速明显1-2月份全国房地产开发投资13,986.00亿元，YOY+38.3%（2019-2021年同期CAGR：7.6%），增速较2020年1-12月份上升31.3pct。

分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-2月累计增速分别为32.4%、52.5%、45.1%、28.6%（2019-2021复合增速分别为7.7%、6.3%、8.7%、3.8%），分别较2020年1-12月增速提升24.8pct、48.1pct、36.9pct、22.4pct。

投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司或将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

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风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动。