中泰国际-中国房地产行业“十四五”规划纲要点评：政策大方向合预期，物业管理、城市更新为新亮点-210316

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十四五加强房地产金融调控，物业管理、老旧厂区改造为新亮点新华社于2021年3月13日发布了十四个五年规划和2035年远景目标纲要全文，房地产行业相关政策符合预期，基本与20年11月发布的十四五规划建议一致。

与十三五规划相比，我们观察十四五主要变化有：1）需求端政策收紧，提出“加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”；2）城市群战略由十三五的“协调发展”转向“分类引导”，着力“优化提升超大特大城市中心城区”，“完善大中城市”，“推进以县城为重要载体的城镇化建设”；3）首次提到物业管理，提出“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”，以提高城市治理水平；4）城市更新接棒棚户区改造，成为重点新型城镇化工程之一，十四五目标“2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”。

十四五期间，我们预计：1）全国新房销售年度规模预计稳中有降，主要由于人口增速下降以及政策偏紧；2）城市更新将成为更重要的土地获取渠道；3）物业管理行业战略重要性显著提升，有望出台更多支持政策。

2021年前两月房地产销售、投资、开工恢复强劲统计局于3月15日发布了最新的行业数据。

2021年全国房地产行业数据超预期：1）1-2月全国住宅销售17,526亿元人民币（下同），同比增143.5%，较19年同期增58.9%；2）1-2月住宅销售单价11,228元/平方米，同比增16.8%，较19年同期增25.4%；3）1-2月全国房地产投资额13,986亿元，同比增38.3%，较19年同期增15.7%；4）房屋新开工面积17,037万平方米，同比增64.3%，较19年同期下降9.4%；5）土地成交价款503亿，同比增14.2%，较19年同期下降27.1%。

我们认为全国销售超预期的主要原因是：1）往年1-2月基数较低；2）宽松货币政策支持购房需求。

我们预计2021年全国住宅销售较去年维持基本平稳。

优质内房股投资价值凸显，高股息提供充沛安全边际19年末，中国常住人口城镇化率已达60.6%，展望十四五，考虑中国人口增速预计放缓以及需求端政策回归中性，我们判断中国房地产行业将进入新阶段，全国新房销售年度规模稳中有降；与此同时，行业集中度将持续提升，我们相信竞争力突出的优质房企有望实现稳健的销售及利润增长。

根据彭博一致预期，目前大型投资级/大型非投资级/中型/中小型内房股交易在7.5x/4.3x/4.3x/4.5x21年PE，5.0%/7.4%/8.8%/9.0%21年股息率。

我们认为目前的估值已消化了政策利空，丰厚的股息分派提供了充沛的安全边际，房企20年业绩优于预期有望成为股价催化剂,优质内房股投资价值凸显。

我们对中国房地产行业的评级为“推荐”。

个股推荐万科企业（2202HK，“未评级”），融创中国（1918HK，“买入”，TP46.90港元），宝龙地产（1238HK，“买入”，TP8.45港元），时代中国控股（1233HK，“买入”，TP18.13港元），建发国际集团（1908HK，“买入”，TP17.00港元）。

经过近期股价调整，目前大型/中小型物业管理公司交易在33.8x/17.8x21年PE，我们认为物管企业增长前景清晰，往前看政策风险低，投资价值凸显。

个股推荐宝龙商业（9909HK，“买入”，TP32.8港元），碧桂园服务（6098HK，“未评级”）时代邻里（9928HK，“买入”，TP11.24港元），新城悦服务（1755HK，“未评级”）。