天风证券-恒大物业-6666.HK-三大主业齐头并进，盈利能力显著提升，社区增值服务有望成为发展引擎-210317

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事件：公司发布2020年业绩：2020年公司实现营业收入105.09亿元，同比增长43.3%；毛利润40.06亿元，同比增长128.3%；净利润26.47亿元，同比增长184.5%。

三大主业齐头并进，盈利能力持续提升2020年公司实现营业收入105.09亿元，同比增长43.3%。

分业务看，公司基础物管服务实现收入63.22亿元，同比增长37.1%，占总收入比例为60.2%，较2019年所占比例62.9%略有下降2.7pct；社区增值服务实现收入12.64亿元，同比增长120.6%，占总收入比例为12%，较2019年所占比例7.8%提升4.2pct；非业主增值服务实现收入29.23亿元，同比增长36.1%，占总收入比例为27.8%，较2019年所占比例29.3%下降1.5pct。

2020年，公司实现净利润26.47亿元，同比增长184.7%；归母净利润28.48亿元，同比增长184.7%。

净利润增速远高于收入增速主要源于毛利率大幅增长，2020年毛利率为38.1%，较2019年23.9%提高14.2pct，原因在于1）各项主营业务毛利率均有提升，2）毛利率水平最高的社区增值服务业务占比提升明显，3）费用管控有力，管理费用率和财务费用率分别均较2019年下降1.03pct、0.07pct。

物管收入增长稳健，第三方拓展扩大规模2020年公司基础物管服务收入63.22亿元，同比增长37.1%。

收入增加主要原因在于1）在管面积大幅提升，截至2020年末公司在管面积3亿平方米，新增在管面积6260万方、合约面积达5.65亿平方米，新增合约面积5940万方；2）平均物业单价提高，2020年平均物业费为每月2.28元/平方米，较2019年同期2.18元/平方米提升4.59%；3）150个停车场项目贡献管理费，该业务2020年实现8.72亿元收入，较去年同期3.83亿元同比增长127.8%。

2020年物管业务毛利率33.6%，较2019年17.7%提升15.9pct，主要是物管费相对较高的新交付物管项目比例提升、降本增效等原因所致。

公司积极发展第三方外拓业务，截至2021年2月末，公司在管面积4.13亿方，较2020年末在管面积3亿方增长37.67%，其中1.1亿方为第三方拓展项目，占总在管面积的26.63%，2020年末公司第三方拓展项目仅970万方提升显著。

公司已经覆盖全国290个城市，在第三方外拓方面具有覆盖广、品牌知名度高的优势，第三方管理规模迅猛增长；加之公司多元化业态覆盖，公司的物管服务业务有望保持稳健增长。

社区增值或成为发展引擎，助力提升盈利能力2020年社区增值服务实现收入12.64亿元，同比增长120.6%，占比由2019年同期7.8%提升至12%，毛利率63.4%，较去年同期57.4%提升6pct。

分具体业务看，社区经营服务、资管业务、生活服务分别实现收入6.22、4.81、1.62亿元，同比增长207.3%、58.8%、138%。

其中1）2020年大力发展团购业务、社区空间运营等业务，未来公司有望线上线下双渠道开展业务，以点带面辐射周边社区吸引客户；2）2021年公司有望新增保险经纪业务，代理寿险、财险、车险等产品，凭借全国布局的规模优势挖掘客户资源。

非业主增值服务稳定增长，毛利率实现明显提升2020年非业主增值服务实现收入29.23亿元，同比增长36.1%，占全年收入27.8%。

其中前期物管、交付前服务、维修保养、交易协助服务分别实现收入15.93、8.40、3.64、1.27亿元收入。

收入增加主要由于开盘项目数量增加、大量项目交付。

毛利率由2019年28.4%提升8.7pct至37.1%，主要由于1）业务持续增长带来的规模效应，2）维修和保养服务规模扩张，3）毛利率相对较高的交付前服务及物业交易协助服务业务得以扩充。

投资建议：恒大物业是全国布局的物业管理龙头公司，背靠恒大支持公司的内生增长，同时公司大力发展第三方外拓，在管面积有望快速扩大。

社区增值服务有望持续扩大规模，打开公司的盈利空间。

基于此，我们将公司2021-2022年收入由194.91、267.23亿元上调至205.32、289.69亿元，归母净利润由45.15、62.04亿元上调至47.83、66.82亿元，对应EPS为0.44元/股、0.62元/股，参考可比公司估值及考虑到公司未来高速增长期，给予公司2021年0.6X的PEG估值，按照1港币=0.8366人民币换算，对应目标价31.47港元，维持“买入”评级。

风险提示：物业费缴纳不及预期、外延拓张不达预期、成本上行影响盈利。