天风证券-房地产行业销售周报：继续看好地产龙头，房贷上行将压制楼市-210321

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行业追踪（2021.3.14-2021.3.21）一手房：环比下降9.31%，同比上升107.32%，累计同比上升109.04%本周跟踪36大城市一手房合计成交3.91万套，环比下降9.31%，同比上升107.32%，累计同比上升109.04%，较前一周减少3.19个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-20.15%、-9.3%、3.62%；同比增速分别为141.24%、117.92%、68.53%；累计同比增速分别为169.78%、85.37%、116.19%，较上周分别增加0.26、-2.64、-6.04个百分点。

一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-29.36%、-36.78%、11.24%、-4.27%；累计同比分别为98.21%、170.75%、290.86%、137.09%，较上周分别变动11.39、0.78、-5.59、-12.89个百分点。

二手房：环比上升5.71%，同比上升69.6%，累计同比上升108.55%本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.47万套，环比上升5.71%，同比上升69.6%，累计同比上升108.55%，较上周增加1.51个百分点。

其中一线、二线、三线城市环比增速分别-2.59%、11.22%、24.53%；同比增速分别为64.19%、67.36%、138.86%；累计同比增速分别为99.64%、108.53%、195.98%，较上周分别变动了10.67、-8.28、3.24个百分点。

库存：去化周期22.3周，环比下降28.08%截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计46.66万套，去化周期22.3周，环比下降28.08%，其中一线、二线城市环比增速分别-60.13%、-1.34%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交3.91万套，环比下降9.31%，同比上升107.32%，累计同比上升109.04%，较前一周减少3.19个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计1.47万套，环比上升5.71%，同比上升69.6%，累计同比上升108.55%，较上周增加1.51个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计46.66万套，去化周期22.3周，环比下降28.08%，其中一线、二线城市环比增速分别-60.13%、-1.34%。

前两月全国商品房销售高增长。

3月15日，国家统计局公布2021年1-2月份多项经济指标。

其中，房地产开发投资增长38.3%，两年平均增长7.6%。

全国商品房销售面积17363万平方米，同比增长104.9%，两年平均增长11.0%；商品房销售额19151亿元，增长133.4%，两年平均增长22.3%。

1―2月份，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%；比2019年1―2月份增长24.7%，两年平均增长11.7%。

其中，国内贷款5201亿元，增长14.4%；利用外资10亿元，下降14.0%；自筹资金8268亿元，增长34.2%；定金及预收款11002亿元，增长96.3%；个人按揭贷款4961亿元，增长63.7%。

此外，2月份房地产开发景气指数为101.41。

首套房贷平均利率连续两月上涨，经营贷和房贷利差或扩大。

2021年3月，全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.57%，环比上涨1BP。

41个城市中，20个城市房贷利率平均水平环比上涨，其中4个城市的涨幅在10BP以上。

同时，一线城市的涉房贷款也在收紧，严查消费贷经营贷流入房市的举措频出。

“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

热门城市限购加码。

浙江省嘉兴市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展有关事项的通知》，进一步完善商品住房限购政策，暂停向在全市范围内拥有一套及以上住房的非嘉兴市户籍居民家庭出售住房（含新建商品住房和二手住房），顶尖、高端人才除外；进一步扩大商品住房限制转让实施范围，从嘉兴市区范围扩大到全市范围，限制转让时间为自购买之日起满2年，购买时间以交易合同网签时间为准。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策“会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。