浙商证券-固定收益专题研究：基于辛普森悖论的视角，上海中考改革对地产债有影响吗？-210321

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核心导论3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。

此次新政出台后，上海市重点高中的录取方式仍是自主招生、名额分配、统考录取三种，但是名额分配比例有大幅上调，这也是市场关注的焦点。

这对上海市二手房和一手房市场房价、以及地产债价格有何影响？本文将就此进行展开。

研报要点2021年上海中考新政名额分配细化，或利好非重点初中区属实验性示范性高中名额分配到校，确保区内每个不选择生源的初中学校至少获得区内每个市重点高中的一个名额。

这一点对于区内实力不太高的初中来说，是一个利好因素。

或有利于缓解区内初中强校过热的局面。

非学区房房价有小幅利好，同时学区房房价向上有支撑根据“辛普森悖论”，分组录取率比较中都占优势的地区，总体录取率可能更低。

因此，名额分配到校使中考竞争从区到校，分组表现更好的地区优势将更加明显。

我们认为，中考改革对头部重点初中影响较小；各区非重点初中,尤其是所谓“菜中”，价值洼地效应或产生。

因此，无论优势地区还是非优势地区，学区房价格下调可能都不大，优势地区房价向上支撑更明显；且优势地区非重点初中附近房价或有小幅利好。

从实际数据来看，学区房房价有降温趋势，但主因不是本次中考改革，或为上海政府楼市密集调控。

同时伴随着中考改革的对市场情绪的影响，未来部分学区房房价可能会有所回落，甚至短期可能过调。

上海此次中考改革对地产债无明显利空，影响范围有限上海此次中考改革或对地产债影响较小。

地产债主要受新房影响较大而非二手房，因此学区房的火爆对开发商并没有太大帮助，并不会导致对地产债的负面影响。

此次改革消息公布后地产债信用利差并未出现明显上行，市场信心并未受影响。

风险提示：市场情绪波动超预期及楼市监管调控趋严，或导致房价大幅波动。