华创证券-房地产行业周报：基本面数据表现强劲，多地严查首付款来源-210321

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房地产行业数据：上周（21/03/13-21/03/19）主流45城一手房成交674万平，环比-6%；其中，一二线环比+1%、三四线环比-23%；3月截至上周末累计一手房月成交同比+93%，较上月-242pct；其中一二线同比+100%、三四线同比+77%，分别较上月-182pct和-461pct。

上周14个重点城市二手房成交173万平米，环比+2%；3月截至上周累计成交同比+80%，较上月下降275pct。

月同比数据高增主要源于去年同期受疫情影响线下售楼处关闭时间较长致基数较低。

库存方面，上周15城推盘232万平米，环比+53%；对应周成交/推盘比1.05倍，高于20年11-12月的0.84倍、0.77倍，低于21年1-2月的1.25倍、1.76倍。

截至上周末，15城可售面积为9,391万平米，环比-0.1%；3个月移动平均去化月数为8.9个月，环比上升0.02个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻：1-2月开发投资同比+38%；新开工面积同比+64%；竣工同比+40%；销售面积同比+105%；2月一线城市新房和二手房销售价格同比分别上涨4.8%、10.8%，分别较上月+0.6、+1.2pct；合肥市约谈部分房企，要求不得捆绑搭售、价外加价；青岛放宽落户限制，拟取消原有单套商品房面积限制落户；深圳住建局发文严查购房人资格，违法违规购房将遭处理，严禁参与经营贷。

嘉兴暂停向拥有1套及以上非本市户籍家庭出售住房；北京21年计划供应住宅建设用地1060公顷；广东查处违规流入楼市贷款金额2.8亿元；西安购房者代持规避限购5年内不得购房；湖州将建立健全房价地价联动机制；常州加强新建成品住房销售管理；深圳拟建设筹集租赁住房10万套；上海针对银行个人住房信贷管理开展专项检查；广州银行严查购房首付来源，必须为家庭自有资金；北京倡议防范套取银行信贷、挪用个人经营贷进楼市。

公司动态跟踪：世茂服务20年收入50.3亿，同比+101.9%，年度利润7.2亿元，同比+88.4%；华侨城A1-2月销售金额122.4亿元，2月单月销售57.9亿；新城悦拟配售最多5000万股，融资10.4亿港元，其中九成将用于收并购；贝壳20年实现营收705亿，同比+53.2%，经调整后净利润人民币57.2亿元，同比+245.4%；恒大物业20年营业收入105.1亿元，同比+43.3%，净利润26.5亿元，同比+184.5%；越秀地产20年实现营收462.3亿元，同比+20.6%，核心净利润40.2亿元，同比+14.6%，21年销售目标1122亿元，对应同比+17.1%；华夏幸福大股东被动减持至26.04%，与平安仅差0.99%；中南建设4年期10亿公司债票面利率定为7.3%；保利地产完成发行19.4亿21年二期公司债券，利率最低3.65-3.9%；大悦城地产由伟接替周政出任董事长兼执董；万科斥资19.99亿元购回三笔债券。

一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨0.19%，沪深300指数下跌2.71%，相对收益为2.89%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第10位。

个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深物业A、西藏城投、绿景控股、实达集团、亚太实业，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为美好集团、哈高科、新潮实业、万泽股份、保利地产。

投资建议：我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。

目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。

我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：宝龙商业；3）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。

风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧。