西南证券-碧桂园服务-6098.HK-“大物业+大社区”战略引领，龙头物企大象起舞-210322

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业绩高速增长，营收结构多元化。

2020年公司实现收入156亿元，同比增长61.7%，毛利润52.9亿元，同比增长73.6%，毛利率从31.6%上升至34%，净利率维持17.8%。

公司多元业务齐发力，基础物管板块之外的多元业务贡献比例达到44.8%，多元业务收入同比增长79.5%，具体来看多元业务的收入结构，社区增值服务占比总收入11.1%，非业主增值服务占比8.8%，三供一业（物管与供热合计）占比17.3%，城市服务占比5.7%，其他服务占比2%，公司多元化赛道齐发力，呈现高速发展局面。

管理层表示未来5年内公司营收复合增速将不低于50%。

基础物业管理：三大引擎齐发力，业务规模创新高。

2020年物管收入增长49.7%至86亿元，依托集团支持、收并购、品牌拓展三大引擎，公司全年新增合同面积达到1.36亿O，累计合约面积达8.21亿O（不含城市服务等）。

其中品牌拓展表现亮眼，2020年新增拓展面积7246万O，占比当年新增合约面积53.3%，首次超过关联房产渠道，且非居住业态占比达50.2%，多元结构特征明显，独立业务能力显著提升。

社区增值服务：围绕业主生活，构建多元立体生态。

2020年社区增值服务同比强劲增长100.1%至17.3亿元，毛利率高达65.1%，对总体毛利的贡献比例上升至21.3%，对2020年增量毛利的贡献占比达到24.7%，已成为第二大利润来源。

社区增值服务包含增值创新、社区传媒、到家服务、家装服务、房屋租售、园区空间六大业务线，聚焦于服务业主的生活需求和资产增值保值需求，并创造性的打造出社区场景下新零售生态。

城市服务：生态渠道成型，项目加速拓展。

2020年公司城市服务收入8.8亿元，同比增长1192%，毛利率32.5%。

2020年收购满国康洁与福建东飞，进一步巩固了G端市政公共服务的优势，未来将大力接入B端并向C端积极引流。

盈利预测与评级：预计公司2021-2023年归母净利润复合增速为48%，考虑到公司规模位居行业龙头地位，城市服务、商办物业及社区增值服务均有巨大拓展空间，给予公司2021年52倍PE，目标价85.68港元，维持“买入”评级。

风险提示：第三方项目拓展不及预期；增值服务业务拓展不及预期等。