华创证券-商业贸易行业专题报告：以租金作为效率准绳，什么业态能持续在线下生存？-210322

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本篇专题探讨哪些业态适合持续在线下存在，或者什么样的零售业态可以做线下自营。

开宗明义，黄金地段的租金承受能力是最高效率的业态决定的――高效率业态框出了可承受的租金上限。

苹果旗舰店锚定商场黄金地段成色，海底捞和喜茶一定程度上决定了闹市的人流密集区的租金价值。

一线城市核心商圈一层最高100元/O/天的租金，能承受的商户极为有限。

倒着算笔账，一年3.6万/平米租金，如果想把租金费用率控制在窒息线30%以内，则坪效要达到12万；如果想控制在比较舒适的20%，则坪效要达到18万。

坪效是线下业态最好的经营效率衡量工具，是每单位面积发生的客单与周转的乘积。

线下租金是由高坪效业态决定的――高坪效业态或是拔高商圈调性的强品牌业态（苹果、LV、爱马仕），或是高周转、吸引大量客群的引流业态（海底捞、喜茶、优衣库）；面对这两种高效业态，商场谈判能力弱，或体现在租金提成比例低（如奢侈品、优衣库），或体现在更长租约、更长免租、更多装补、提成与底租取孰低（如海底捞、星巴克）等被动条款。

能达到12万坪效的东西包括并不限于：机场免税店（18年浦东机场免税店坪效100万，平米租金能达到40万以上）、苹果旗舰店、奢侈品店、地段好的喜茶、部分娃娃机/盲盒售卖机（因为坪小）。

还有部分面积小、转周快的小业态，比如谈坪效案例里必谈的Reis&Irvy-s酸奶售卖机。

线上成本非刚性，构成相对灵活，客服可以服务全网，仓库在哪里都不影响全国销售。

电商的takerate是平台的利润，既有向上空间（对标线下），又有下降能力（佣金战应对激烈竞争）。

在黄金地段做生意凭什么挣钱？商业地产选择品牌，只有“吃（强烈依靠）人流”和“带（强烈吸引）人流”两类，后者毫无疑问更有租金议价能力，但后者也恰好多是经营效率较高的企业，于是在“品牌大欺渠道，渠道大欺品牌”的博弈里形成悖论，强品牌、高客单、快周转的业态在商业地产这里拿到了更低的租金，于是更优化了盈利能力。

ShoppingMall的发展，是连锁餐饮零售业态加速的必要条件。

商场/高势能地段对租户的“短择”导致低效率业态难以获得长期生存的空间：迭代快、生命周期短的品牌，商家往往给短约，试想一个初创奶茶店，需要商场导流，和一线城市顶级物业谈判，在B1层租约1年，装修两个月，10天免租无装补，30-50元/O/天租金，基本没有盈利可能。

因此，依托商场开店的调性较高的品牌一旦建立起品牌势能，会形成一定壁垒，跟随商场扩张，享受复制扩张的红利。

风险提示：经济下行风险，疫情反复风险，门店下沉不及预期，门店扩张不及预期，电商与社区团购市场竞争激烈，成本费用率提升超预期等。