兴业证券-佳兆业美好-2168.HK-加快规模扩张，增长有望提速-210321

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投资要点核心＃净利润同比增长49.2%，业绩符合预期：公司2020年营业收入17.3亿元人民币(下同)，同比增长37.1%；其中，物业管理、交付前及顾问、社区增值和智能解决方案服务的占比分别为45.9%、36.0%、7.8%和10.3%，收入来源多元化。

2020年公司核心净利润为2.55亿元，同比增长49.2%，核心净利润率为14.7%；每股派息69港仙，派息率为40%，符合市场预期。

公司盈利能力保持稳定：公司2020年综合毛利率为30.5%，较去年同期增长0.5个百分点，盈利能力保持稳定。

2020年，公司物业管理、交付前及顾问、社区增值和智能解决方案服务四项业务的毛利率分别为26.6%、31.3%、49.6%和30.6%，毛利占比分别为40.0%、37.0%、12.7%和10.3%，业务结构稳定。

向城市综合服务运营商转型：截至2020末，公司的在管面积为5749万平米，较2019年末增长24.4%，合约面积为7729万平米，较2019年末增长43.7%。

公司通过招投标、股权合作、合资平台等多种方式拓展来自第三方的在管规模，覆盖住宅、高校、医院、公建、产业园等多元业态，向城市综合服务运营商转型。

截止2020年末，公司在管面积中来自关连方和第三方的占比分别为50.1%和49.9%，来自第三方在管面积占比较2019年末增加3.5个百分点。

随着公司更加积极的第三方拓展策略和关连方交付的增加，2021年公司在管面积有望突破1亿平米。

我们的观点：佳兆业美好通过招投标、股权合作、合资平台等多种方式进行多维度扩张，积极拓展第三方市场，布局城市综合服务这一蓝海市场，多元业态综合发展。

2021年，公司将采取更加积极的拓展策略，发展多元业务，经过近期市场调整，公司估值目前处于较吸引的位置，建议投资者积极关注。

风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。