中信证券-永升生活服务-1995.HK-2020年年报点评：规模跟进关键时刻，BU驱动生态启航-210324

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公司处于高速增长阶段，公司面积增长意味规模弹性，增值服务的发展亦带来了公司盈利弹性。

迄今为止，公司也有能力保证底线满意度，并不断推动新业务BU化。

我们维持公司“买入”的投资评级。

延续高增长态势，归母净利同比+74.8%。

2020年，公司延续业绩高增长态势，实现营业收入31.20亿元，同比+66.1%；实现毛利9.80亿元，毛利率31.4%，较2019年上升1.8个百分点；实现归母净利润3.90亿元，同比+74.4%。

从规模上看，于2020年末，公司合约面积约为181.2百万平方米，在管面积约101.6百万平方米，分别较2019年末增长63.9%及58.3%。

外拓积极，战略协同比关联交付更重要。

截止2020年末，公司来自第三方的在管面积占比高达78.6%，较2019年进一步提升5.7个百分点。

非住宅物业在管面积占比约28.6%，较2019年提升9.4个百分点。

2020年公司并购只占新增外拓的5.6%。

公司外拓饱和合同收入约10亿元，规模增速仍然在线。

展望未来，我们认为行业大公司之间竞争更加直接和激烈，无法越过规模经济门槛的公司可能被时代淘汰，公司已经迎来了更紧迫的挑战。

除了公司自身努力之外，旭辉“朋友圈”的开发（2020年和超过20家开发商建立战略合作，期后彰泰、华熙的合作都依托旭辉朋友圈），战略管控和人才储备的输出，可能对公司未来发展都有较大意义。

BU驱动生态启航，社区增值服务快速发展。

公司开展社区增值服务，不求多而求深耕，房修和美居业务成功BU化，服务SKU增加。

公司社区增值服务收入达到7.90亿元，同比+63.8%；非业主增值服务达到5.72亿元，同比+76.1%。

坚持科技投入，坚持降本增效，盈利能力进一步提升。

公司重视投资于技术及智慧运营以提升质量及运营效率。

公司成立霖久智慧科技有限公司，进一步升级管控体系；并计划在大数据、集中指挥中心等领域继续投入，以此提升标准化、集中化、数字化及自动化水平，把控一线的服务质量。

2020年，公司物业管理服务毛利率25.4%，提升3.3个百分点；并且管理费用率进一步降低，2020年仅为8.71%，较2019年下降2.10个百分点。

风险因素：我们认为，行业正从百花齐放转为龙头竞争，具备长期高成长预期的公司数量将会减少。

公司面临最大的风险，是行业竞争日趋激烈，公司无法从一些中型规模的企业中脱颖而出。

在高速奔跑中维持满意度，维持“买入”的投资评级。

公司处于高速增长阶段，公司面积增长意味规模弹性，增值服务的发展亦带来了公司盈利弹性。

迄今为止，公司也有能力保证底线满意度，并不断推动新业务BU化。

我们给予公司2021/2022/2023年EPS预测为0.38/0.57/0.78元/股，公司当前股价17.16港元/股，我们给予公司2022年30倍PE估值，即20.50港元目标价。

我们维持公司“买入”的投资评级。