华金证券-永升生活服务-1995.HK-“五年十倍”经营目标又进一大步-210324

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投资要点◆2020年业绩超预期，营运能力卓越2020年公司实现营收31.2亿元（+66.1%），整体毛利达9.8亿元（+76.4%），对应毛利率31.4%（+1.8pct），归母净利润为3.9亿元（+74.4%），略超市场预期。

公司收入和利润双大幅增长的主要原因：（1）坚定四轮驱动战略，培育更多生态，壮大收入来源；（2）增值服务创新，房修与美居模块成功BU化，利润结构不断优化；（3）成本管控措施、科技赋能的降本增效效果显著。

营运能力方面，公司多种经营能力指标持续增强，实现经营性现金流净额7.09亿元，1.6倍覆盖净利润；截止至2020年年底，公司在手现金充足达31.7亿元（+147%），为后续扩张提供强有力支持。

公司宣布每股派息0.0838港元，相当于30%的派息率。

◆物业管理服务面积稳步增长，第三方与非住宅占比提升（1）面积方面：关联方、第三方外拓、战略并购协同增效，管理规模迅速增长。

截至2020Q4，公司物业管理服务合约面积为1.8亿平方米（+63.8%），新增约7000万平方米，其中母公司/第三方合约面积占比分别为24.2%/72.4%；在管面积达1亿平方米（+56%），新增约3600万平方米，储备在管比提升至0.78。

此外，2020年公司完成了对青岛银盛泰物业与江苏香江物业的战略并购，并于2021Q1宣布与彰泰物业、华熙五棵松项目物业的合作。

业绩会上，管理层预计2021年公司将在第三方拓展之余加大并购力度，我们认为2021年净增合约及在管面积的绝对值将较2020年进一步提升。

（2）业态方面：来自非住宅物管项目的在管面积/营业收入占比分别为28.6%/41.5%，同比分别提升9.4/4.3pcts，公司从住宅物管起家，目前已实现对工业园区、高校、体育场馆、医院、轨道交通、城市服务等细分子赛道的全覆盖，成功转型为综合性物业管理服务提供商。

◆社区服务品类逐渐丰富，美居业务已成重要增长点基础物业管理服务/社区增值服务/非业主增值服务三大板块收入占比呈现6：2：2态势。

拆分来看，（1）社区增值服务收入为7.9亿元（+63.8%），毛利率为49.6%（-1.6pct），毛利占比达40%（+58.3%），毛利率有所下降主要系业务模式调整（部分业务转为自营）、拓展新业务拉低了整体毛利率。

其中，社区工程与美居模块成功BU化，分别实现收入1.3/1.9亿元，美居业务有望成为重要增长点。

（2）基础物业管理服务收入为17.6亿元（+64.2%），毛利率为25.4%（+3.3pct），毛利率提升主要系公司此前收购的青岛雅园具有较高毛利率的商写项目，且年内受益于社保减免。

（3）非业主增值服务业务收入为5.7亿元（+76.1%），毛利率为24.6%（+2.7pct），毛利率提升主要系单价提升、高毛利率的前期规划及设计咨询服务收入占比增加、规模经济带来的积极影响。

◆投资建议：我们上调2021-2022年归母净利润分别为6.3（原6.1）/9.4（9.0）亿元，并引入2023年预测归母净利润13.0亿元，未来三年业绩复合增长率有望达到49.4%。

我们认为，尽管资本助力之下物业管理行业市场竞争日趋激烈，但永升生活服务上市以来展现出的经营能力有目共睹，在第三方项目外拓、增值服务打造上显著优于同业，上市初期提出的“五年十倍”业绩增长目标有望超额达成，理应获得一定估值溢价。

我们给予公司2022年40倍PE，目标价上调至28.60港元（原24.53港元），并维持“买入-A”建议不变。

◆风险提示：市场竞争环境恶化、第三方项目拓展不及预期、并购活动或并购整合效果不及预期。