国金证券-房地产行业：郑州土拍降温，碧桂园服务融资80亿港元-211121

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行业点评本周地产板块表现一般，物业板块跑输沪深300。

本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.4%，在各板块中位列第15；港股房地产板块涨跌幅为-1.9%，在各板块中位列第22。

本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-5.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.6%，沪深300指数涨跌幅为+0.03%。

本周一手房销售环比回暖，同比仍下滑。

本周（11月13日-11月19日），40个城市商品房成交合计615万平米，周环比+17%，周同比-4%，月度累计同比-14%，年度累计同比+12%。

其中：一线城市：周环比+15%，周同比+1%，月度累计同比+3%，年度累计同比+22%；二线城市：周环比+19%，周同比+5%，月度累计同比-13%，年度累计同比+11%；三四线城市：周环比+8%，周同比-39%，月度累计同比-38%，年度累计同比+9%。

本周二手房成交环比回暖，同比仍下滑。

本周（11月13日-11月19日），17个城市二手房成交合计123万平米，周环比+10%，周同比-39%，月度累计同比-36%，年度累计同比-5%。

一线城市：周环比+3%，周同比41%，月度累计同比-36%，年度累计同比-4%；二线城市：周环比+14%，周同比-36%，月度累计同比-33%，年度累计同比-5%；三线城市：周环比+2%，周同比-62%，月度累计同比-58%，年度累计同比-4%。

郑州第二轮土拍收官，地块盈利空间提升仍难逃降温。

①2021年11月19日，郑州结束第二轮土拍，挂牌15宗，成交11宗，总成交金额65亿元，总成交建面106万方，成交金额和面积相较第一轮分别下降84%和85%。

郑州第二轮土拍整体溢价率2.45%，流拍率27%，相较第一轮分别下降8个百分点和上升27个百分点。

②从地块盈利空间来看，本轮成交8总土地平均地价房价比为0.34，盈利空间相较第一轮有所提升。

但受到此前暴雨洪灾及疫情反复的影响，郑州商品房销售市场疲软，叠加房企现金流紧张已成共性，本轮土拍仍难逃降温。

③郑州二轮土拍成交的8宗地块得主中，仅1家民营房企，其余均为央企国企和城投公司。

④中原银行出手支援河南知名房企。

11月19日，河南省唯一的省级法人银行中原银行和建业集团、正商集团两家河南知名房企各自签订了100亿元战略合作协议，拟向两家房企各提供意向总额不超过人民币100亿元的综合融资服务。

碧桂园服务配股融资80亿港元，物业行业整合继续加速。

2021年11月18日，物业板块龙头公司碧桂园服务成功配售1.5亿股新股，融资净额80亿港元，资金主要用于收并购。

此前10月20日，世茂服务也曾通过配股和发行可转债合计获得融资净额48亿港元。

当前阶段，地产公司通过出售旗下物业公司回笼现金仍是较好选择，物业公司的一级并购已进入买方市场。

我们认为优质物管公司在市场上的融资通道仍然畅通，随着资金的补足，能更好把握住当前的并购窗口期，物业行业整合将继续加速。

投资建议我们认为诸如开发贷发放提量等改善政策正在加速落地，看好后续地产板块的行情。

我们认为优质民营房企弹性较大，比如融创中国、新城控股。

同时也推荐经营稳健的头部国企，比如保利发展。

此外，我们也看好运营效率高的民营物企能抓住行业整合机遇，比如金科服务、碧桂园服务。

风险提示房地产调控定力超预期；并购整合不及预期。